Heuerßen

Marktüberblick

Heuerßen ist eine 3,98 km² große Gemeinde im Landkreis Schaumburg mit rund 896 Einwohnern und gehört zur Samtgemeinde Lindhorst. Der Ort liegt am Nordwestrand des Bückeberges direkt an der Bundesstraße 65, die Stadthagen mit Bad Nenndorf verbindet. Der ländliche Charakter ist erhalten geblieben. Für den Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.284 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,98 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,53 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,32. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Heuerßen zeigen eine starke Schwankungsbreite. Nach einem Anstieg von 5,29 Euro je Quadratmeter (2018) auf 6,16 Euro (2020) folgte 2021 ein deutlicher Rückgang auf 4,82 Euro – ein Einbruch von rund 22 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Ab 2022 erholte sich die Miete wieder und stieg auf 7,70 Euro (2024), bevor sie 2026 leicht auf 7,62 Euro sank. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 4,67 Prozent.

Der Kaufmarkt zeigt einen noch deutlicheren Trend: Von 1.705 Euro je Quadratmeter (2021) fiel der Preis auf 1.281 Euro (2022) und weiter auf 1.047 Euro (2023). Das entspricht einem Rückgang von rund 39 Prozent in zwei Jahren. Der Kaufpreis-CAGR beträgt -21,66 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten führt zu einer sich verbessernden Rendite: Die Bruttomietrendite liegt mit 6,53 Prozent deutlich über den Werten der Nachbarorte und dem Kreis- sowie Landesdurchschnitt.

Regionale Einordnung

Heuerßen weist im regionalen Vergleich deutlich niedrigere Immobilienpreise auf. Die Angebotsmiete von 6,98 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,06 Euro und dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Der Kaufpreis von 1.284 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 1.820 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro.

Im Nachbarortvergleich zeigt sich ein deutliches Gefälle: Die nächstgelegenen Orte Beckedorf (2,9 km) und Lüdersfeld (3,6 km) liegen mit 8,35 bzw. 7,37 Euro je Quadratmeter über Heuerßen. Die entfernteren Orte wie Lindhorst (9,47 Euro), Bad Nenndorf (9,18 Euro) und Rodenberg (8,23 Euro) liegen noch deutlich höher. Nur Lauenhagen (7,22 Euro) liegt knapp über Heuerßen, hat aber mit 1.004 Euro je Quadratmeter einen noch niedrigeren Kaufpreis.

Die Bruttomietrendite von 6,53 Prozent liegt mit einem Perzentilrang von 83,1 Prozent im Bundesland über dem Anteil von 83 Prozent aller vergleichbaren Orte in Niedersachsen. Sie übertrifft den Kreisdurchschnitt von 5,68 Prozent und den Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent deutlich. Der Kaufpreisfaktor von 15,32 liegt unter dem Kreiswert von 18,95 und dem Landeswert von 20,92. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass weniger Jahre der Miete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – ein Hinweis auf eine relativ attraktive Rendite im Vergleich zu den Vergleichsmärkten.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Heuerßens ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) um 4,5 Prozent von 938 auf 896 Einwohner (2024) gesunken. Der stärkste Rückgang erfolgte 2019, als die Einwohnerzahl von 922 auf 885 fiel. Seit 2020 stabilisiert sich die Zahl bei rund 895 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,21 Prozent und damit unter dem niedersächsischen und bundesweiten Durchschnitt. Sie erreichte 2021 mit 2,82 Prozent ihren Tiefstand und ist seither leicht gestiegen. Die Gemeinde hat eine Bevölkerungsdichte von 225 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Landkreis Schaumburg, dem Heuerßen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 252 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 290), was sich in der Bevölkerungsentwicklung Heuerßens widerspiegelt. Der Arbeitsmarkt ist mit Rang 206 die stärkste Kategorie des Kreises. Die Teilindizes für Wettbewerb und Innovation (266), Wohlstand und soziale Lage (254) sowie Dynamik (258) liegen im unteren Mittelfeld.

Infrastrukturell ist Heuerßen über die B65 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die BAB 2 ist über die Anschlussstelle Bad Nenndorf in wenigen Kilometern erreichbar. Der nächste Bahnhof mit S-Bahn-Anschluss nach Hannover befindet sich in Lindhorst. Eine eigene Hochschule besteht nicht; die nächstgelegenen Schulstandorte für weiterführende Bildung befinden sich in Lindhorst, Stadthagen, Bad Nenndorf und Rodenberg.