Schwanebeck, Stadt

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Schwanebeck ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Harz mit 2.437 Einwohnern auf 33 km². Der Immobilienmarkt des Ortes zeichnet sich durch extrem niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 5,49 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 596 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Schwanebeck sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Harz (6,59 Euro bzw. 1.106 Euro) und noch weiter unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Die Bruttomietrendite von 11,05 Prozent gehört damit zu den höchsten in Sachsen-Anhalt und liegt im 89. Perzentil aller 218 gemessenen Orte des Landes. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,05, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp neunfachen Jahresmietzins entspricht – ein Wert, der unter dem Landesdurchschnitt von 14,11 und dem Kreisdurchschnitt von 13,70 liegt.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu dieser ungewöhnlich hohen Rendite. Sie ist kein Hinweis auf überdurchschnittliche Attraktivität, sondern spiegelt die strukturelle Schwäche des Standorts wider: Die Kaufpreise sind so niedrig, dass selbst eine vergleichsweise geringe Miete eine hohe prozentuale Rendite generiert.

Preisentwicklung: Kaufpreise fallen, Mieten steigen

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Schwanebeck zeigt einen deutlichen Preisverfall bei gleichzeitiger Mietstabilität. Die Kaufpreise sind von 1.154 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 521 Euro im Jahr 2023 um mehr als 48 Prozent gefallen. Seitdem liegen sie leicht darüber (541 Euro im Jahr 2024), bleiben aber weit unter dem Ausgangsniveau. Die Angebotsmiete entwickelte sich gegenläufig: Sie stieg von 4,61 Euro im Jahr 2018 auf 5,81 Euro im Jahr 2023, also um rund 26 Prozent. Im Jahr 2024 erreichte sie mit 6,26 Euro einen vorläufigen Höhepunkt, bevor sie 2025 auf 5,57 und 2026 auf 4,80 Euro zurückging.

Diese divergierende Entwicklung – fallende Kaufpreise bei steigenden Mieten – ist die Ursache für die hohe Bruttomietrendite. Sie entsteht nicht durch steigende Mieteinnahmen allein, sondern vor allem durch den starken Rückgang der Kaufpreise. Der CAGR der Miete liegt bei 0,51 Prozent, der der Kaufpreise bei -7,84 Prozent. Die zeitlichen Schwankungen in den Kaufpreisen sind dabei beträchtlich: Zwischen 2022 (530 Euro) und 2025 (444 Euro) fiel der Preis erneut um 16 Prozent, ehe er 2026 auf 652 Euro anstieg. Diese Volatilität deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerungszahl

Die Bevölkerung Schwanebecks ist seit 2015 kontinuierlich rückläufig. Von 2.515 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 2.437 im Jahr 2024 zurück, was einem Verlust von 3,1 Prozent entspricht. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2017 und 2021, als die Einwohnerzahl von 2.479 auf 2.400 fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl leicht (2.402 im Jahr 2022, 2.437 im Jahr 2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 74 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Osten Deutschlands typisch ist.

Im Jahr 2023 waren 74 Personen arbeitslos gemeldet. Bei einer geschätzten Erwerbsbevölkerung von rund 1.000 Personen entspricht dies einer Arbeitslosenrate von etwa 7,5 Prozent. Dieser Wert liegt unter dem Bundesdurchschnitt, ist aber im Kontext der kleinen Gemeinde und der demografischen Struktur nur begrenzt aussagekräftig. Die absolute Zahl der Arbeitslosen schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 69 (2021, 2022) und 116 (2015).

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich schneidet Schwanebeck bei den Immobilienpreisen deutlich unter dem Durchschnitt ab. Mit 596 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis um 46 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Harz (1.106 Euro) und um 45 Prozent unter dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (1.095 Euro). Die Miete von 5,49 Euro liegt 17 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (6,59 Euro) und 14 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (6,40 Euro).

Unter den acht Nachborten im Umkreis bis 11 Kilometer weist Schwanebeck den niedrigsten Kaufpreis auf (Am Großen Bruch mit 502 Euro liegt etwas darunter). Die Miete liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Die Bruttomietrendite von 11,05 Prozent ist damit die zweithöchste im unmittelbaren Umfeld – nur Am Großen Bruch liegt mit 11,88 Prozent darüber. Halberstadt, die nächstgrößere Stadt im 9,4 Kilometer entfernten Zentrum, weist mit 5,79 Prozent eine deutlich niedrigere Rendite aus, was auf die dort deutlich höheren Kaufpreise (1.302 Euro) bei vergleichbarer Miete (6,28 Euro) zurückzuführen ist.

Die Standortfaktoren des Landkreises Harz, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, sind durchweg schwach. Mit Rang 374 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtbeurteilung gehört der Landkreis zu den am schlechtesten bewerteten Regionen Deutschlands. In allen Teilindizes liegt der Kreis im unteren Drittel: Demografie (395), Wettbewerb und Innovation (374), Stärke (376), Arbeitsmarkt (333), Wohlstand und soziale Lage (304) und Dynamik (314). Am besten schneidet der Kreis noch im Index für Wohlstand und soziale Lage ab, was jedoch nicht mit einer positiven Entwicklung gleichzusetzen ist, sondern den relativen Abstand zum schlechtesten Rang beschreibt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.