Oberharz am Brocken, Stadt

Marktüberblick: Niedrigste Preise, höchste Rendite im regionalen Vergleich

Oberharz am Brocken bildet im Harz ein eigenes Preissegment: Mit 741 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis und 6,25 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete liegt der Ort bei beiden Kennzahlen unter allen acht Nachbarorten. Wernigerode verlangt mit 2.145 Euro pro m² fast das Dreifache, Blankenburg und Ilsenburg liegen ebenfalls deutlich darüber. Gleichzeitig erzielt Oberharz mit 10,12 Prozent Bruttomietrendite den höchsten Wert im Umkreis — und übertrifft damit selbst Thale (7,64 Prozent) und Harztor (7,22 Prozent), die zwar ebenfalls niedrige Preise aufweisen, aber relativ höhere Mieten verlangen.

Diese Kombination aus niedrigen Preisen und niedrigen Mieten ist kein Widerspruch: Der Kaufpreisfaktor von 9,88 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 13,7 und dem Landesdurchschnitt von 14,1. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis im Vergleich zu anderen Orten im Harz und in Sachsen-Anhalt gut sind. Die hohe Rendite ist also eine Folge der extrem niedrigen Kaufpreise, nicht einer überdurchschnittlichen Miethöhe. Im Bundesland liegt Oberharz bei der Bruttomietrendite im 84. Perzentil — von allen 218 erfassten Orten in Sachsen-Anhalt haben nur etwa 16 Prozent eine höhere Rendite.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit abnehmendem Kaufpreisdruck

Die Zeitreihe der letzten neun Jahre zeigt einen unruhigen Markt. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 515 Euro pro m² (2020) und 1.391 Euro pro m² (2021). Dieser extreme Anstieg 2021 war wahrscheinlich ein Ausreißer im Angebot — der tatsächliche Marktpreis lag vermutlich näher an den Werten der umliegenden Jahre. Seit 2021 bewegt sich der Kaufpreis in einem Band zwischen 585 und 772 Euro pro m², mit einem leichten Aufwärtstrend von 2022 bis 2024.

Die Angebotsmiete entwickelte sich stabiler: Von 4,03 Euro pro m² (2020) stieg sie bis 2024 auf 6,64 Euro pro m² an und liegt 2026 bei 6,95 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt bei der Miete 3,2 Prozent, während der Kaufpreis seit 2018 um durchschnittlich 4,5 Prozent pro Jahr sinkt. Diese gegenläufige Entwicklung — steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen — treibt die Bruttomietrendite weiter nach oben und unterstreicht die Position des Ortes als einer der renditestärksten Standorte im Bundesland.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine hinreichende Datenbasis aus Inseraten schließen lässt.

Demografie: Bevölkerungsrückgang setzt sich nur langsam fort

Oberharz am Brocken verliert seit 2015 kontinuierlich Einwohner: Von 10.771 auf 9.676 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von über 10 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt nur 36 Einwohner pro Quadratkilometer — der Ort ist dünn besiedelt und erstreckt sich über eine Fläche von 271,73 Quadratkilometern.

Interessant ist, dass sich der Rückgang in den letzten Jahren verlangsamt hat: Zwischen 2023 und 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 9.676 konstant. Dieser Stopp des Bevölkerungsschwunds könnte auf eine Stabilisierung der Gemeinde hindeuten, ist aber mit den vorliegenden Daten nicht weiter zu erklären.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 153. Die absolute Arbeitslosenzahl ging von 261 (2015) auf 108 (2022) zurück, bevor sie 2023 wieder auf 153 anstieg. Eine prozentuale Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Harz auf Platz 374 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Teilindex Demografie (Platz 395) ab, gefolgt von Wettbewerb und Innovation (Platz 374) und Gesamt (Platz 376). Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen, unter denen Oberharz am Brocken steht.

Standortfaktoren: Tourismus als wirtschaftlicher Faktor ohne direkte Immobilienwirkung

Der Brocken mit 1.141,2 Metern ist der höchste Berg in Sachsen-Anhalt und in ganz Norddeutschland. Er liegt im Hochharz und ist ein überregional bekanntes Ausflugsziel. Die Harzer Schmalspurbahnen (HSB) betreiben die Brockenbahn, die seit 1899 zum Gipfel führt. Die HSB, ein wichtiger touristischer Arbeitgeber im Harz mit 27,7 Millionen Euro Umsatz und rund einer Million Fahrgäste jährlich, hat Oberharz am Brocken als Gesellschafter.

Trotz dieser touristischen Infrastruktur und der exponierten Lage übersetzt sich der Brocken-Tourismus nicht in hohe Immobilienwerte. Im Gegenteil: Oberharz am Brocken hat die niedrigsten Preise aller Nachbarorte. Wernigerode, nur 7,3 Kilometer entfernt, verlangt das 2,9-Fache des Kaufpreises. Das legt nahe, dass der touristische Wert des Brockens vor allem den unmittelbar angrenzenden Gebieten zugutekommt — der Brocken-Gipfel liegt nach eigenen Angaben im Territorium von Wernigerode.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist ländlich geprägt, mit einer Fläche von 271,73 Quadratkilometern und nur 36 Einwohnern pro Quadratkilometer. Boden- und Grundstückswerte liegen nicht vor.