Ilsenburg (Harz), Stadt

Der Ort: Kleinstadt am Nordharz mit leicht rückläufiger Bevölkerung

Ilsenburg (Harz) ist eine Kleinstadt am Nordharz im Landkreis Harz, Sachsen-Anhalt. Auf einer Fläche von 63 km² leben rund 9.435 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 150 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt liegt am Ausgang des Ilsetals zwischen Wernigerode und Bad Harzburg und ist staatlich anerkannter Luftkurort im Nationalpark Harz. Die Bevölkerungszahl ist seit der Eingemeindung der Ortsteile Darlingerode und Drübeck im Jahr 2009 leicht rückläufig: Von 9.565 Einwohnern im Jahr 2019 sank sie bis 2024 auf 9.435, was einer Abnahme von rund 0,42 Prozent seit 2015 entspricht. Historisch war Ilsenburg durch Hüttenwesen (Ofenplatten, Kunstguss) und das Benediktinerkloster Ilsenburg geprägt; heute spielt der Tourismus im Nationalpark Harz eine Rolle.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, steigende Mieten

Die Angebotsmiete liegt bei 7,94 Euro je Quadratmeter und damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Harz (6,59 Euro) und des Landes Sachsen-Anhalt (6,40 Euro). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro) liegt Ilsenburg jedoch unter dem Niveau der größeren Städte. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.708 Euro je Quadratmeter und übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (1.106 Euro) als auch den Landesdurchschnitt (1.095 Euro) um jeweils rund 55 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 17,92 liegt ebenfalls über dem Kreis- (13,7) und Landesdurchschnitt (14,1), was bedeutet, dass das 17,92-fache des Jahresnettkaltmieten als Kaufpreis zu zahlen ist.

Die Bruttomietrendite von 5,58 Prozent liegt unter dem Kreis- (7,83 %) und Landesdurchschnitt (7,78 %), aber über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Unter den acht Nachbarorten liegt sie mit 5,58 % vorletzter – nur Wernigerode (4,8 %) liegt darunter. Oberharz am Brocken weist mit 10,12 % die höchste Rendite auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 741 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist. Die niedrige Rendite in Ilsenburg resultiert aus den überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen, die stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise schwanken stark

Die Angebotsmieten zeigen einen klaren Aufwärtstrend: Von 6,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 8,50 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,3 Prozent entspricht. Die Kaufpreise verlaufen dagegen volatil: Nach 1.362 Euro (2018) und einem Tief von 658 Euro (2019) stiegen sie auf 1.738 Euro (2021), fielen dann auf 1.207 Euro (2023) und liegen 2026 bei 1.375 Euro. Diese starken Schwankungen deuten auf ein Angebot hin, das sich in der Größenordnung stark unterscheidet – etwa durch einen Mix aus kleineren und größeren Wohnungen in verschiedenen Jahren. Die CAGR von 0,12 % über den gesamten Zeitraum bestätigt, dass sich die Kaufpreise auf Dauer kaum verändert haben, obwohl die Mieten deutlich gestiegen sind. Diese Entwicklung hat die Bruttomietrendite unter Druck gesetzt.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise bei strukturellen Schwächen

Im regionalen Vergleich weist Ilsenburg die zweithöchste Angebotsmiete aller Nachbarorte auf (7,94 Euro), nach Wernigerode (8,57 Euro) und vor Bad Harzburg (8,32 Euro). Der Kaufpreis von 1.708 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Niveau der meisten Nachbarn – nur Wernigerode (2.145 Euro) ist teurer. Die Bruttomietrendite von 5,58 % liegt damit im unteren Bereich der Nachbarn.

Der Landkreis Harz schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 374 von rund 400 deutschen Kreisen sehr schlecht ab. Besonders problematisch sind die Indizes Demografie (395), Wettbewerb und Innovation (374) sowie Stärke (376). Besser, aber immer noch unter dem Median, abschneiden Wohlstand und soziale Lage (304) sowie der Arbeitsmarkt (333). Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, qualifizierte Zuzügler einschränkt.