Osterwieck, Stadt

Marktüberblick

Osterwieck liegt im Westen des Landkreises Harz in Sachsen-Anhalt und ist die westlichste Gemeinde des Landes. Die Stadt erstreckt sich über 213 km² und hat rund 10.768 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern je km² entspricht. Seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Einwohnerzahl um 4,6 % zurückgegangen – von 11.292 auf 10.768. Die Stadt ist Teil der Deutschen Fachwerkstraße und weist ein geschlossenes Ensemble aus 400 denkmalgeschützten Fachwerkhäusern auf.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,15 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.284 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,4, die Bruttomietrendite liegt bei 5,75 %.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Osterwieck zeigen über den betrachteten Zeitraum einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,95 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 6,47 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,4 %. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Einbruch auf 4,55 Euro im Jahr 2019 folgte ein kontinuierlicher Anstieg, der 2023 bei 5,84 Euro seinen bisherigen Höchststand erreichte, bevor er 2024 kurz auf 5,75 Euro zurückging und seither wieder steigt.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich dynamischer und volatiler. Von 448,72 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2024 auf 1.794,42 Euro – ein Anstieg um mehr als das Dreifache in sechs Jahren. Im Jahr 2025 folgte eine Korrektur auf 1.201,56 Euro, und für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf 857,97 Euro prognostiziert. Der CAGR von 8,4 % über den gesamten Zeitraum wird also von starken Schwankungen geprägt. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Osterwieck bei der Angebotsmiete mit 6,15 Euro je Quadratmeter leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises Harz (6,59 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (6,40 Euro). Deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt der Wert jedoch nicht – Osterwieck liegt damit im unteren Drittel der deutschen Mietmärkte.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein anderes Bild: Mit 1.284 Euro je Quadratmeter liegt Osterwieck über dem Kreis- (1.106 Euro) und Landesdurchschnitt (1.095 Euro), aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 5,75 % liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 7,8 %. Der Kaufpreisfaktor von 17,4 ist ebenfalls höher als der Kreis- (13,7) und Landesdurchschnitt (14,1), was auf einen verhältnismäßig hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet. Der Perzentilrang von 21,1 % im Bundesland bestätigt die Einordnung in das untere Segment.

Im unmittelbaren Umfeld zeigt Nordharz (6,7 km Entfernung) mit 6,59 Euro Miete und 1.295 Euro Kaufpreis ähnliche Werte. Ilsenburg (12 km) liegt mit 7,94 Euro Miete und 1.708 Euro Kaufpreis deutlich höher, was die touristische Bedeutung der größeren Nachbarstadt widerspiegelt.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Osterwiecks ist von einem kontinuierlichen Rückgang geprägt. Zwischen 2015 und 2024 verlor die Stadt 524 Einwohner, was einem Rückgang von 4,6 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern je km² ist gering und unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Bei den Standortfaktoren bezieht sich die Bewertung auf den Landkreis Harz, da der Prognos-Zukunftsatlas auf Kreisebene arbeitet. Mit einem Gesamtrang von 374 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Landkreis Harz im unteren Segment. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Demografie (395), was die alternde Bevölkerung und den Bevölkerungsrückgang im Kreis widerspiegelt. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 376) sowie bei der Stärke (Rang 376) liegt der Kreis weit hinten. Der Dynamik-Rang mit 314 ist relativ besser, deutet aber ebenfalls auf eher moderate Entwicklungsimpulse hin.

Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur war historisch von der Handschuhindustrie geprägt, von der nach der Wende die meisten Betriebe schlossen. Die Lackfarbenfabrik wird noch betrieben. Das touristische Potenzial der Fachwerkarchitektur und die Lage am Südhang des Großen Fallsteins bieten Entwicklungsmöglichkeiten im Fremdenverkehr.

Für Osterwieck liegen keine Bodenrichtwerte vor.