Osterburg (Altmark), Hansestadt

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen

Osterburg (Altmark) ist eine Hansestadt im Norden Sachsen-Anhalts mit rund 9.421 Einwohnern auf einer Fläche von 231,14 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 41 Einwohner je Quadratkilometer. Die Stadt liegt im Kreis Stendal, der insgesamt 25 Orte umfasst.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 5,89 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 910 Euro je Quadratmeter. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit rund 66 % und der Kaufpreis mit rund 38 % des deutschen Durchschnitts (8,92 Euro/m² bzw. 2.409 Euro/m²) deutlich darunter. Die Bruttomietrendite liegt mit 7,76 % über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, was sich aus dem Zusammenspiel niedriger Kaufpreise und moderater Mieten ergibt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,88, liegt also unter dem Bundesdurchschnitt von rund 27.

Preisentwicklung: Stabile Miete, volatile Kaufpreise

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Osterburg zeigt ein ungewöhnliches Muster. Die Angebotsmiete ist zwischen 2018 und 2026 relativ stabil geblieben und schwankte zwischen 5,10 Euro/m² (2019) und 6,14 Euro/m² (2024). Der jährliche Zuwachs liegt bei durchschnittlich 1,15 %. Der aktuelle Wert von 5,89 Euro/m² (2026) liegt damit nahe am Niveau von vor acht Jahren.

Anders verhält es sich bei den Kaufpreisen. Hier zeigt die Zeitreihe eine extreme Volatilität: Von 1.465 Euro/m² im Jahr 2018 stürzte der Preis 2019 auf 397 Euro/m² ab, erholte sich bis 2022 auf 1.058 Euro/m², fiel 2023 wieder auf 592 Euro/m² und lag 2025 bei 1.068 Euro/m². Der aktuelle Wert von 949 Euro/m² (2026) liegt damit in der Mitte dieser Schwankungsbreite. Der jährliche Rückgang über die gesamte Reihe beträgt durchschnittlich 5,28 %. Diese extreme Volatilität könnte auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem einzelne Angebote den Durchschnittswert stark beeinflussen.

Demografie: Kontinuierlicher Bevölkerungsrückgang

Die Bevölkerung Osterburgs geht seit mindestens 2015 kontinuierlich zurück. Von 10.076 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 9.421 im Jahr 2024, ein Rückgang von 6,5 %. In den Jahren 2022 und 2024 stabilisierte sich die Einwohnerzahl bei 9.421, was auf eine vorübergehende Beruhigung des Bevölkerungsrückgangs hindeuten könnte.

Gleichzeitig ist die absolute Zahl der Arbeitslosen von 610 im Jahr 2015 auf 431 im Jahr 2023 zurückgegangen, ein Rückgang um 29 %. Dieser Rückgang der Arbeitslosenzahl steht im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang und könnte auf eine schrumpfende erwerbsfähige Bevölkerung oder eine positive Arbeitsmarktentwicklung hindeuten. Eine Arbeitslosenquote kann aus den vorliegenden Daten nicht berechnet werden, da die Zahl der erwerbsfähigen Bevölkerung fehlt.

Regionale Einordnung: Höchste Miete der Nachbarn

Im regionalen Vergleich liegt Osterburg bei der Angebotsmiete mit 5,89 Euro/m² knapp unter dem Durchschnitt des Kreises Stendal (5,95 Euro/m²) und unter dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (6,40 Euro/m²). Beim Kaufpreis liegt Osterburg mit 910 Euro/m² ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (1.019 Euro/m²) und dem Landesdurchschnitt (1.095 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 7,76 % liegt nahe am Kreis- (7,86 %) und Landesdurchschnitt (7,78 %) und damit im Mittelfeld der 218 Orte in Sachsen-Anhalt (Perzentilrang 56 von 100).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 15 Kilometern weist Osterburg die höchste Angebotsmiete auf (5,89 Euro/m²). Alle Nachbarorte liegen darunter, mit Werten zwischen 5,01 Euro/m² (Rochau) und 5,87 Euro/m² (Seehausen). Beim Kaufpreis liegt Osterburg mit 910 Euro/m² im Mittelfeld der Nachbarorte: darüber liegen Rochau (1.180 Euro/m²), Altmärkische Wische (1.100 Euro/m²), Goldbeck (1.051 Euro/m²) und Eichstedt (1.200 Euro/m²); darunter liegen Altmärkische Höhe (822 Euro/m²), Seehausen (734 Euro/m²), Hohenberg-Krusemark (664 Euro/m²) und Iden (659 Euro/m²). Die Kombination aus höchster Miete und mittlerem Kaufpreis führt zu einer durchschnittlichen Rendite im regionalen Vergleich.

Die niedrigeren Preise im Vergleich zum Bundesdurchschnitt und die hohe Mietrendite sind typisch für ländliche Räume in Ostdeutschland, die unter Abwanderung und alternder Bevölkerung leiden.

Standortfaktoren: Schwacher Prognos-Rang

Der Kreis Stendal, zu dem Osterburg gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 398 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Damit gehört der Kreis zu den schwächsten Regionen Deutschlands. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Rang 394 beim Arbeitsmarkt, 396 bei Wettbewerb und Innovation, 370 bei Demografie und 335 bei Wohlstand und sozialer Lage. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 308 etwas besser, was auf gewisse positive Impulse hindeuten könnte.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher wirtschaftlicher Dynamik und fehlenden Bildungsinfrastrukturen beschreibt ein Muster, das für viele ländliche Gemeinden in Ostdeutschland typisch ist.