Wust-Fischbeck

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Wust-Fischbeck liegt im ländlichen Raum des Kreises Stendal in Sachsen-Anhalt. Auf einer Fläche von 68,46 km² leben aktuell 1.205 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 18 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort gehört zu den Regionen Ostdeutschlands, die seit der Wiedervereinigung strukturelle Schwäche zeigen.

Der Immobilienmarkt ist durch extrem niedrige Preise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 539 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,05 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie liegen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,9, was bedeutet, dass das neunfache Jahresbruttomiete als Kaufpreis anfällt — ein Wert, der unter allen vergleichbaren Orten im Bundesland liegt.

Die Bruttomietrendite von 11,24 % ist die höchste unter allen 218 Orten in Sachsen-Anhalt (Perzentilrang 90,4). Eine so hohe Rendite ist kein Zeichen besonderer Attraktivität, sondern spiegelt die Kombination aus sehr niedrigen Kaufpreisen und ebenfalls niedrigen Mieten wider. Sie entspricht dem Muster schwacher Märkte in strukturschwachen ländlichen Räumen, wo die Preise so weit gesunken sind, dass die Relation von Miete zu Kaufpreis scheinbar attraktiv wirkt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, sinkende Kaufpreise

Die Mietpreise in Wust-Fischbeck zeigen eine starke Volatilität. Zwischen 2018 und 2026 schwankten die Angebotsmieten zwischen 2,68 Euro (2022) und 6,55 Euro (2021) pro Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 5,05 Euro liegt im oberen Drittel des beobachteten Spektrums, ist aber kein Anhaltspunkt für eine stabile Entwicklung.

Der langfristige Trend der Mieten (CAGR 2018–2026: +0,45 % pro Jahr) ist nahezu flach. Das bedeutet, dass die Mietentwicklung über acht Jahre betrachtet kaum vom Nullpunkt abweicht — trotz der starken jährlichen Schwankungen.

Anders verhält es sich beim Kaufpreis. Die historische Zeitreihe zeigt einen kontinuierlichen Rückgang von 506,78 Euro pro Quadratmeter (2020) auf 417,37 Euro (2024), was einer jährlichen Abnahme von durchschnittlich −4,74 % entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 539 Euro liegt über diesem Tiefststand, was auf eine gewisse Stabilisierung am aktuellen Markt hindeuten könnte. Der Unterschied zwischen der historischen Reihe und dem aktuellen Angebotswert resultiert daraus, dass die Zeitreihe auf Gutachterausschuss-Daten basiert, während der Angebotspreis aktuelle Inserate abbildet.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Im regionalen Vergleich liegt Wust-Fischbeck in allen relevanten Kennzahlen unter dem Durchschnitt.

Die Angebotsmiete von 5,05 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,95 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro. Der Kaufpreis von 539 Euro liegt unter dem Kreiswert von 1.019 Euro und dem Landeswert von 1.095 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 8,9 ist deutlich niedriger als der Kreiswert von 14,04 und der Landeswert von 14,11.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Schönhausen (6,4 km entfernt) weist mit 6,03 Euro eine höhere Miete und mit 846 Euro einen höheren Kaufpreis auf. Arneburg (16 km entfernt) hat mit 11,15 % eine ähnliche Rendite wie Wust-Fischbeck (11,24 %), was darauf hindeutet, dass beide Orte zum gleichen Marktsegment gehören. Tangermünde (9,5 km) fällt mit 2.426 Euro Kaufpreis und nur 3,83 % Rendite aus dem Muster — ein Hinweis darauf, dass innerhalb des Kreises erhebliche Unterschiede bestehen.

Der Kreis Stendal als Ganzes liegt in allen Kennzahlen unter dem Bundesdurchschnitt (Deutschland: 8,92 Euro Miete, 2.409 Euro Kaufpreis, 5,10 % Rendite). Wust-Fischbeck liegt dabei noch unter dem Kreisniveau, was den Ort als Teil einer besonders schwachen Region ausweist.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerungsentwicklung von Wust-Fischbeck ist seit Jahren rückläufig. Von 1.307 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.205 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 7,8 %. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.205, was auf eine gewisse Beruhigung hindeutet, aber den langfristigen Trend nicht umkehrt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,3 Prozent und damit leicht über dem Landesdurchschnitt. Im historischen Verlauf schwankte sie zwischen 5,33 % (2021) und 8,34 % (2015). Die aktuelle Lage ist stabil, aber nicht positiv.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Stendal auf Platz 398 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung ein. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Demografie (370), Arbeitsmarkt (394), Wettbewerb und Innovation (396) und Allgemeine Stärke (399) liegen allesamt im unteren Bereich. Der Index Wohlstand und soziale Lage (335) ist relativ besser, aber immer noch im unteren Drittel. Der Index Dynamik (308) ist der beste Teilindex, was auf gewisse positive Impulse hindeutet, die aber die strukturellen Nachteile nicht ausgleichen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwachem Arbeitsmarkt und fehlenden Bildungseinrichtungen beschreibt einen Ort, der strukturell mit Abwanderung und nachlassender Nachfrage konfrontiert ist.