Schollene

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Schollene ist durch eine Besonderheit gekennzeichnet: Die Angebotsmiete von 7,56 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Stendal (5,95 Euro) und des Landes Sachsen-Anhalt (6,40 Euro). Gleichzeitig liegt auch der Angebotskaufpreis mit 1.250 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- (1.019 Euro) und Landesdurchschnitt (1.095 Euro).

Die Bruttomietrendite beträgt 7,26 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (7,86 %) und dem Landesdurchschnitt (7,78 %). Der Kaufpreisfaktor von 13,78 liegt leicht unter dem Kreis- (14,04) und Landesdurchschnitt (14,11). Diese Kombination zeigt: Schollene ist ein Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher sind als in der Region. Die Rendite ist trotz der überdurchschnittlichen Mieten niedriger, weil der Kaufpreis noch stärker über dem Mittel liegt.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 15 Kilometer hebt sich Schollene durch die höchste Angebotsmiete hervor – geteilt mit der 11 Kilometer entfernten Stadt Rathenow. Der Kaufpreis von 1.250 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Die Rendite von 7,26 % liegt damit unter der von Havelaue (12,06 %) und Arneburg (11,15 %), wo die Kaufpreise deutlich niedriger sind, aber über der von Rathenow (4,22 %), wo der Kaufpreis mit 2.151 Euro je Quadratmeter extrem hoch ist.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln nicht den tatsächlichen Transaktionsmarkt wider.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Schollene zeigt eine volatile Dynamik, die sich von den typischen Mustern größerer Märkte unterscheidet.

Die Angebotsmiete stieg von 5,57 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,83 Euro im Jahr 2021. Danach folgte ein Rückgang auf 6,47 Euro im Jahr 2023 und ein deutlicher Einbruch auf 4,09 Euro im Jahr 2024. Im Jahr 2025 erholte sich die Miete wieder auf 6,18 Euro. Die aktuelle Miete liegt damit knapp unter dem Niveau von 2021, und der starke Einbruch 2024 ist ungewöhnlich.

Der Kaufpreis verläuft in der entgegengesetzten Richtung. Er stieg von 1.100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.370 Euro im Jahr 2025. Diese Entwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet. Die Kaufpreise liegen damit um 24,5 Prozent über dem Niveau von 2021.

Diese gegenläufige Entwicklung – steigende Kaufpreise bei gleichzeitig fallenden und volatil bleibenden Mieten – führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation. Die CAGR der Miete beträgt 1,89 Prozent, die des Kaufpreises 5,64 Prozent. Der Kaufpreis wächst also deutlich schneller als die Miete, was die Rendite unter Druck setzt.

Die Bruttomietrendite von 7,26 Prozent, die auf den aktuellen Werten basiert, könnte sich bei tatsächlichen Transaktionspreisen, die über den Angebotswerten liegen, noch niedriger ausfallen.

Demografische Entwicklung

Die demografische Lage Schollenes ist durch einen anhaltenden Rückgang gekennzeichnet. Von 1.220 Einwohnern im Jahr 2015 ist die Bevölkerung auf 1.077 im Jahr 2024 gesunken – ein Verlust von 11,7 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt lediglich 16 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Rückgang ist kontinuierlich: Zwischen 2015 und 2019 fiel die Einwohnerzahl von 1.220 auf 1.117, danach von 1.115 (2020) auf 1.077 (2024). Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.077, was auf eine Verlangsamung des Rückgangs hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,38 Prozent, was 27 Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich zu den Vorjahren mit Werten zwischen 3,26 Prozent (2017) und 6,6 Prozent (2016) liegt sie im mittleren Bereich. Die geringe absolute Zahl von 27 Arbeitslosen in einer Gemeinde mit 1.077 Einwohnern unterstreicht die kleine Wirtschaftsstruktur.

Der Bevölkerungsrückgang stellt eine strukturelle Herausforderung für den Immobilienmarkt dar. Weniger Einwohner bedeuten weniger Nachfrage nach Wohnraum, was langfristig sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise unter Druck setzen kann. Die Stabilisierung der Einwohnerzahl seit 2023 könnte ein erstes Zeichen für eine Abschwächung des Trends sein.

Standortfaktoren

Schollene verfügt über spezifische Standortvorteile, die den Immobilienmarkt stützen. Die Gemeinde ist seit Mai 2004 ein staatlich anerkannter Erholungsort. Sie liegt zwischen Elbe und Havel in einem waldreichen Endmoränengebiet, das als Land Schollene bekannt ist. Der Nierower See mit rund 70 Hektar Fläche ist ein Naturschutzgebiet und trägt zur Erholungsfunktion bei.

Diese Lage hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Die Angebotsmiete von 7,56 Euro je Quadratmeter ist die höchste unter den Nachbarorten im Umkreis. Die Erholungsfunktion könnte die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitzen erhöhen, was sich in den höheren Mieten widerspiegelt.

Allerdings stehen diesen Vorteilen erhebliche strukturelle Schwächen gegenüber. Der Landkreis Stendal, dem Schollene angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 398 von rund 400 deutschen Kreisen fast auf dem letzten Platz. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Rang 399 bei der Stärke, 398 beim Wettbewerb und Innovation, 394 beim Arbeitsmarkt, 370 bei der Demografie und 335 beim Wohlstand. Der Dynamik-Index mit Rang 308 ist der beste Wert, deutet aber immer noch auf erhebliche Rückstände hin.

Schollene selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Kombination aus staatlich anerkanntem Erholungsort und strukturell schwachem Umland schafft eine ambivalente Lage: Der Ort profitiert von seiner natürlichen Lage, ist aber gleichzeitig in eine Region mit erheblichen wirtschaftlichen und demografischen Problemen eingebettet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Schollene ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,56 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Stendal (5,95 Euro) und des Landes Sachsen-Anhalt (6,40 Euro). Der Kaufpreis von 1.250 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreis- (1.019 Euro) und Landesdurchschnitt (1.095 Euro).

Der Prozentuale Abstand zum Landesdurchschnitt ist bei der Miete (18,1 %) größer als beim Kaufpreis (14,1 %). Dies führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Schollene (7,26 %) unter dem Landesdurchschnitt (7,78 %) liegt, obwohl die absoluten Werte in beiden Kategorien über dem Mittel liegen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 15 Kilometer zeigt sich, dass Schollene bei der Miete die Spitze bildet, bei den Kaufpreisen aber im Mittelfeld liegt. Havelaue (7 km entfernt) weist mit 637 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis und mit 12,06 % die höchste Rendite auf. Rathenow (11 km) teilt sich mit Schollene die höchste Miete, hat aber mit 2.151 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis und damit die niedrigste Rendite (4,22 %).

Die Lage Schollenes an der Grenze zu Brandenburg und die Nähe zur brandenburgischen Stadt Rathenow könnten zusätzliche Nachfrageimpulse geben, insbesondere für Pendler oder Erholungssuchende.