Kamern

Standort und Struktur

Kamern ist eine Gemeinde im ländlichen Raum des Kreises Stendal in Sachsen-Anhalt mit 1.182 Einwohnern auf 68,26 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 17 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt abseits der größeren Wirtschaftszentren, was sich in den niedrigen Immobilienpreisen und der strukturellen Schwäche der Region widerspiegelt.

Der Kreis Stendal rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Platz 398 von rund 400 Kreisen im Gesamtranking fast auf dem letzten Platz. Besonders der Teilindex Wettbewerb & Innovation (Rang 396) und der Index Stärkereiche (Rang 399) weisen auf erhebliche strukturelle Defizite hin. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 308 leicht besser, bleibt aber im unteren Drittel. Keine Hochschule am Ort verstärkt die Abhängigkeit von der lokalen Wirtschaftsstruktur.

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,48 % auf 1.182 Einwohner gesunken, bleibt aber vergleichsweise stabil. Die Arbeitslosenquote stieg in diesem Zeitraum von 3,39 % auf 5,39 % und liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Die aktuellen Angebotswerte für Kamern liegen mit 5,93 €/m² bei der Miete und 1.036 €/m² beim Kaufpreis deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²). Im Vergleich zum Kreis Stendal (Miete 5,95 €/m², Kauf 1.019 €/m²) bewegt sich Kamern auf ähnlichem Niveau. Zum Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (Miete 6,40 €/m², Kauf 1.095 €/m²) liegt Kamern jeweils etwa 5–7 % darunter.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,57 und liegt damit über dem Kreis- (14,04) und Landesdurchschnitt (14,11). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in der Vergleichsregion. Die Bruttomietrendite von 6,87 % liegt unter dem Kreis- (7,86 %) und Landesdurchschnitt (7,78 %), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Diese scheinbare Diskrepanz ergibt sich daraus, dass sowohl Miete als auch Kaufpreis unter dem Bundesdurchschnitt liegen, der Kaufpreis aber relativ zur Miete höher ist als im bundesweiten Durchschnitt.

In der Nachbarschaft zeigt sich ein breites Spektrum: Arneburg (688 €/m²) und Havelaue (637 €/m²) weisen deutlich niedrigere Kaufpreise auf, während Klietz (1.317 €/m²) und Schollene (1.250 €/m²) darüber liegen. Kamerns Kaufpreis von 1.036 €/m² liegt damit im mittleren Drittel der Nachbarorte. Die Bruttomietrendite von 6,87 % liegt im unteren Bereich der Nachbarn – nur Klietz (5,69 %) liegt darunter.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Entwicklung: Die Kaufpreise sind zwischen 2022 und 2024 von 1.820 €/m² auf 713 €/m² eingebrochen – ein Rückgang von rund 61 %. Dieser Einbruch ist außergewöhnlich und geht weit über die allgemeine Marktkorrektur in ländlichen Regionen hinaus.

Allerdings weicht der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.036 €/m² deutlich vom Zeitreihenwert für 2024 (713 €/m²) ab. Auch die Miete zeigt Abweichungen: Die Zeitreihe nennt für 2025 einen Wert von 5,27 €/m², während der aktuelle Angebotswert bei 5,93 €/m² liegt. Diese Diskrepanzen deuten darauf hin, dass die Zeitreihendaten und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsmethoden abbilden.

Die Mieten zeigen in der Zeitreihe starke Schwankungen: Von 4,80 €/m² (2019) stiegen sie auf 7,50 €/m² (2023), fielen dann auf 5,27 €/m² (2025). Diese Volatilität von über 40 % zwischen Tief- und Hochpunkt ist für einen ländlichen Markt ungewöhnlich und könnte auf kleine Fallzahlen zurückzuführen sein, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Der CAGR der Miete liegt bei 0,21 % pro Jahr, was einer nahezu flachen Entwicklung entspricht. Der CAGR der Kaufpreise von -37,42 % ist ein Extremwert, der den drastischen Einbruch der letzten Jahre abbildet.

Fazit

Kamern liegt mit 5,93 €/m² bei der Angebotsmiete knapp unter dem Kreisdurchschnitt (5,95 €/m²) und spürbar unter dem Landesdurchschnitt (6,40 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 14,57 ist höher als in der Vergleichsregion, was auf ein Preis-Miete-Gefälle hinweist, das die Rendite drückt.

Die Bruttomietrendite von 6,87 % ist zwar über dem Bundesdurchschnitt, liegt aber unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Im regionalen Vergleich liegt sie im unteren Drittel der Nachbarorte. Dies spiegelt wider, dass Kamern zwar niedrige absolute Preise bietet, aber im Verhältnis zur Miete teurer ist als viele Nachbargemeinden.

Die demografische Entwicklung ist mit einem Rückgang von 2,48 % seit 2015 moderat. Die Arbeitslosenquote von 5,39 % ist jedoch deutlich höher als 2015 (3,39 %) und unterstreicht die strukturellen Herausforderungen des ländlichen Raums im Osten Sachsen-Anhalts. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, steigender Arbeitslosigkeit und dem schlechten Prognos-Rang des Kreises Stendal bildet den Hintergrund für den aktuellen Immobilienmarkt.