Werben (Elbe), Hansestadt

Marktüberblick und Preisniveau

Werben (Elbe) ist eine der zehn kleinsten Städte Deutschlands mit 933 Einwohnern auf 53,2 km². Die Stadt liegt im Osten der Altmark am linken Elbufer und gehört zum Landkreis Stendal. Seit 2008 trägt sie den Namenszusatz Hansestadt und gilt als kleinste Hansestadt weltweit. Der Ort gliedert sich in sechs Ortsteile: Kernstadt, Behrendorf, Berge, Giesenslage, Kolonie Neu-Werben und Räbel. Von 1898 bis 1971 bestand eine Eisenbahnverbindung über die Kleinbahn Goldbeck–Werben (Elbe); eine aktuelle Schienenanbindung besteht nicht mehr.

Das aktuelle Angebotswertniveau liegt mit 5,23 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete deutlich unter dem Kreis- (5,95 Euro) und Landesdurchschnitt (6,40 Euro) sowie weit unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.079 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreis- (1.019 Euro), aber unter dem Landesdurchschnitt (1.095 Euro) und erheblich unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist in der vorliegenden Zeitreihe von 4,60 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,71 Euro im Jahr 2026 gestiegen. Die Entwicklung verläuft dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 5,08 Euro im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 4,50 Euro in den Jahren 2021, 2023 und 2024, dazwischen ein Zwischenhoch auf 4,83 Euro im Jahr 2022. Ab 2025 ziehen die Werte wieder deutlich an.

Der Kaufpreis liegt für das Jahr 2024 bei 1.079,55 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 17,2 liegt über dem Kreis- (14,0) und Landesdurchschnitt (14,1). Das bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig ist. Die Bruttomietrendite von 5,82 % liegt damit unter dem Kreis- (7,86 %) und Landesdurchschnitt (7,78 %), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich weist Werben die zweittiefste Angebotsmiete aller benachbarten Orte auf – nur Legde/Quitzöbel liegt mit 4,62 Euro je Quadratmeter darunter. Der Kaufpreis von 1.079 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 5,82 % gehört zum unteren Viertel der Nachbarorte: Sie liegt unter denen von Altmärkische Wische (6,28 %), Havelberg (7,04 %), Sandau (7,75 %), Rühstädt (6,81 %), Bad Wilsnack (6,41 %) und Iden (9,78 %), ist aber höher als in Legde/Quitzöbel (5,01 %) und Plattenburg (4,22 %).

Der Perzentilrang von 22,5 im Bundesland Sachsen-Anhalt bedeutet, dass Werben bei den betrachteten Kennzahlen unter den unteren einem Viertel der 218 vergleichbaren Orte des Landes liegt. Die niedrige Rendite im regionalen Vergleich ist vor allem auf die Kombination aus besonders niedriger Miete und einem Kaufpreis, der nicht entsprechend niedrig ist, zurückzuführen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Einwohnerzahl ist von 1.142 im Jahr 2015 auf 933 im Jahr 2024 um 18,3 % gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 18 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang ist durchgängig und betrifft alle Ortsteile; die Kernstadt ging von 668 Einwohnern (2015) auf 563 (2023) zurück.

Die Arbeitslosenquote ist von 11,55 % im Jahr 2015 auf 9,03 % im Jahr 2023 gesunken. Der Landkreis Stendal rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 398 von rund 400 deutschen Kreisen am unteren Ende. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Rang 399 bei der wirtschaftlichen Stärke, Rang 396 bei Wettbewerb und Innovation, Rang 394 beim Arbeitsmarkt und Rang 370 bei der Demografie. Der Dynamik-Rang mit 308 ist relativ besser, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor.