Bismark (Altmark), Stadt

Marktüberblick

Bismark (Altmark) bietet einen der günstigsten Immobilienmärkte in Sachsen-Anhalt. Die Angebotsmiete liegt bei 5,75 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 696 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Kreises Stendal (Miete: 5,95 €/m², Kaufpreis: 1.019 €/m²), des Landes Sachsen-Anhalt (6,40 €/m² bzw. 1.095 €/m²) und des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²).

Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 9,91 % gehört zu den höchsten im Land. Im Perzentilvergleich liegt Bismark damit auf Rang 83,5 von 218 Orten in Sachsen-Anhalt – nur etwa 16 % der Orte weisen eine höhere Rendite aus. Der Kaufpreisfaktor von 10,09 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 14, was die niedrige Bewertung der Immobilien im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Diese Kombination aus niedrigen Preisen und hoher Rendite ist charakteristisch für ländliche Märkte in Ostdeutschland, in denen die Kaufpreise den Mietniveaus weit vorausgehen. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung war seit 2018 relativ stabil. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,79 €/m² (2021) und 5,76 €/m² (2024), mit einem jährlichen Wachstumsrate von rund 0,7 %. Ein deutlicher Anstieg ist erst seit 2022 erkennbar, nachdem 2021 ein lokales Tief von 4,79 €/m² erreicht wurde.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Im Jahr 2021 lag der Angebotskaufpreis bei 2.383 €/m² – ein Wert, der mehr als dreimal über dem aktuellen Niveau liegt und auch deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Im Jahr 2022 brach der Wert auf 577 €/m² ein, bevor er in den Folgejahren wieder stieg (682 €/m² im Jahr 2024, 860 €/m² im Jahr 2025, 714 €/m² im Jahr 2026). Der gesamte Rückgang von 2021 auf 2026 beträgt rund 70 %. Die jährliche Veränderungsrate von -21,4 % wird maßgeblich durch diesen extremen Ausreißer im Jahr 2021 verzerrt.

Der Sprung von 2.383 €/m² auf 577 €/m² zwischen 2021 und 2022 ist ungewöhnlich und lässt sich nicht durch eine allgemeine Marktkorrektur erklären. Es könnte sich um eine Datenanomalie oder einen methodischen Wechsel in der Erhebung handeln. Ab 2022 stabilisieren sich die Werte auf einem mit der regionalen Lage konsistenten Niveau.

Der aktuelle Kaufpreis von 696 €/m² im Marktbericht weicht leicht vom Zeitreihenwert von 714 €/m² für 2026 ab. Beide Werte liegen in derselben Größenordnung und bestätigen das niedrige Preisniveau.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung von Bismark (Altmark) ist seit 2015 kontinuierlich gesunken. Von 8.418 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.899 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von rund 6,2 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt damit nur 27 Einwohner je Quadratkilometer – ein Wert, der die ländliche Struktur der Stadt unterstreicht.

Der Rückgang beschleunigte sich in den Jahren 2021 bis 2022 deutlich: Innerhalb eines Jahres gingen 148 Einwohner verloren (von 8.057 auf 7.909). Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 7.899. Diese Entwicklung entspricht dem Muster vieler Gemeinden in der Altmark, die von Abwanderung und alternder Bevölkerung betroffen sind.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist im selben Zeitraum von 462 im Jahr 2015 auf 286 im Jahr 2023 zurückgegangen. Die Zahl ist damit deutlich gesunken, was auf eine verbesserte Arbeitsmarktlage hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Bismark ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 5,75 €/m² liegt im unteren bis mittleren Bereich der Umgebung. Stendal (22 km entfernt) weist mit 7,06 €/m² eine deutlich höhere Miete aus, was der größeren Stadtgröße entspricht. Die ländlichen Nachbarn wie Kalbe (Milde) (5,42 €/m²), Rochau (5,01 €/m²) und Altmärkische Höhe (5,66 €/m²) liegen in einem ähnlichen Preisniveau.

Beim Kaufpreis fällt Bismark mit 696 €/m² deutlich unter das Niveau der meisten Nachbarorte. Nur Altmärkische Höhe (822 €/m²) und Osterburg (910 €/m²) liegen niedriger. Stendal liegt mit 2.270 €/m² mehr als dreimal höher. Die Kaufpreise in Bismark sind damit die niedrigsten im direkten Vergleich – ein Faktor, der die hohe Bruttomietrendite von 9,91 % erklärt. Zum Vergleich: Stendal weist bei seinen hohen Kaufpreisen eine Rendite von nur 3,73 % auf.

In der Nachbarschaft liegen Altmärkische Höhe (8,26 %) und Osterburg (7,76 %) nahe am Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 7,8 %. Stendal (3,73 %) und Gardelegen (5,49 %) weisen niedrigere Renditen aus.

Standortfaktoren

Der Landkreis Stendal, dem Bismark angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 398 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Rang 399 bei der wirtschaftlichen Stärke, Rang 396 bei Wettbewerb und Innovation, Rang 394 beim Arbeitsmarkt und Rang 370 bei der Demografie. Lediglich im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 335) und im Index Dynamik (Rang 308) schneidet der Kreis etwas besser ab.

Diese Platzierungen am unteren Ende der Skala entsprechen den strukturellen Herausforderungen des ländlichen Raums in Sachsen-Anhalt. Bismark als Teil dieses Kreises teilt diese Rahmenbedingungen.

Hochschulen bestehen am Ort nicht. Die nächstgelegenen größeren Zentren sind Stendal (22 km) und Magdeburg (60 km), die als Hochschulstandorte und Wirtschaftszentren fungieren. Die historische Bedeutung Bismarks als zentralörtlicher Flecken mit 20 eingemeindeten Ortschaften hat sich in der modernen Struktur nicht als wirtschaftlicher Vorteil erwiesen.