Schönhausen (Elbe)

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Schönhausen (Elbe) liegt im Osten der Altmark im Landkreis Stendal, Sachsen-Anhalt. Die Gemeinde hat 2.079 Einwohner auf einer Fläche von 74,13 Quadratkilometern und ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Elbe-Havel-Land. Mit 28 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine dünn besiedelte ländliche Gemeinde. Der Ort zählt zu den bedeutendsten Orten der Altmark ohne Stadtrecht.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige Kaufpreise und eine hohe Bruttomietrendite gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 846 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,03 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreis liegt damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Stendal (1.019 €/m²) und des Landes Sachsen-Anhalt (1.095 €/m²). Die Angebotsmiete liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (5,95 €/m²) und unter dem Landesdurchschnitt (6,40 €/m²). Die Bruttomietrendite von 8,55 % übertrifft den Kreisdurchschnitt von 7,86 % und den Landesdurchschnitt von 7,78 %. Der Kaufpreisfaktor von 11,69 liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 14,1.

Preis- und Mietentwicklung: Extreme Schwankungen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Der Angebotskaufpreis stieg von 429 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 1.363 €/m² (2022), brach dann aber bis 2024 auf 438 €/m² ein – ein Rückgang um rund 68 % vom Peak. Der aktuelle Wert von 846 €/m² liegt zwischen diesen Extremen.

Auch die Miete schwankt stark: Von 3,64 €/m² (2018) über 7,25 €/m² (2025) bis auf 5,60 €/m² (2026). Die CAGR der Miete beträgt 5,53 %, die des Kaufpreises nur 0,03 % über den Zeitraum – was die extreme Volatilität und den fehlenden klaren Trend widerspiegelt.

Diese Schwankungen sind typisch für ländliche Märkte mit geringer Transaktionsdichte, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde

Die Bevölkerung Schönhausens ist seit 2015 um 3,2 % von 2.147 auf 2.079 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Nach einem Rückgang von 2015 bis 2019 (2.147 auf 2.091) folgte ein leichter Anstieg bis 2020 (2.134), bevor der Abwärtstrend ab 2022 wieder einsetzte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,1 %. Dieser Wert ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die strukturelle Schwäche der Region wider. Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 9,1 % (2015) auf ein Tief von 6,5 % (2022), bevor sie 2023 wieder auf 7,1 % anstieg.

Bevölkerungsrückgang und überdurchschnittliche Arbeitslosigkeit sind typische Merkmale ländlicher Räume in Ostdeutschland und üben strukturell nachfrageseitig Druck auf den Immobilienmarkt aus.

Regionale Einordnung: Strukturprobleme der Altmark

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein deutliches Gefälle. Tangermünde (5,8 km entfernt) weist mit 2.426 €/m² Kaufpreis und einer Mietrendite von nur 3,83 % deutlich höhere Preise aus – ein Muster, das auf touristisch geprägte Nachfrage in der Hansestadt hindeutet. Arneburg (10,5 km) zeigt mit 688 €/m² und 11,15 % Rendite ein ähnliches Profil wie Schönhausen, jedoch mit noch niedrigeren Preisen.

Der Kreis Stendal hat im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 398 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking belegt. Die Teilindizes sind durchweg im unteren Drittel angesiedelt: Demografie (Rang 370), Arbeitsmarkt (394), Wettbewerb & Innovation (396) und Wohlstand & Soziale Lage (335). Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Schönhausen.

Schönhausen liegt im Perzentilrang 67,9 im Bundesland Sachsen-Anhalt – das bedeutet, dass der Ort bei den betrachteten Kennzahlen höher liegt als etwa 68 % der 218 Orte im Land. Diese Einordnung bezieht sich auf die relativen Positionen innerhalb des Landes und ist nicht mit einer absoluten Bewertung gleichzusetzen.

Fazit: Ländlicher Markt mit strukturellen Herausforderungen

Schönhausen (Elbe) präsentiert sich als ländlicher Markt mit niedrigen Immobilienpreisen und einer überdurchschnittlichen Mietrendite. Die extreme Volatilität in den Zeitreihen deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit und der Einordnung des Landkreises Stendal als einer der strukturschwächsten Kreise Deutschlands prägt den lokalen Immobilienmarkt. Die niedrigen Preise und die hohe Mietrendite stehen in diesem Kontext nicht als positives Signal für Wertsteigerungen, sondern als Ausdruck der nachfrageseitigen Schwäche des Marktes.

Für Tangermünde als Nachbarort zeigen die deutlich höheren Preise und die niedrigere Rendite, dass touristisch geprägte Märkte in der Region anders funktionieren als der wohnungsorientierte Markt in Schönhausen.