Barnstorf, Flecken

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Preise

Barnstorf, Flecken im Landkreis Diepholz, bietet einen Immobilienmarkt, der sich durch niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Mietrenditen auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 8,69 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.755 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,94 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 16,83.

Die Rendite von 5,94 Prozent liegt im oberen Viertel aller Orte in Niedersachsen (Perzentilrang 74,6). Dieser Vorteil entsteht nicht durch überdurchschnittlich hohe Mieten, sondern durch überdurchschnittlich niedrige Kaufpreise. Der Kaufpreisfaktor von 16,83 liegt deutlich unter dem des Kreises Diepholz (21,45), des Landes Niedersachsen (20,92) und des Bundesdurchschnitts (27,0). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das 16,83-fache des Jahresnettkaltmietpreises als Kaufpreis zu zahlen ist – im Vergleich dazu liegen die meisten anderen Regionen deutlich höher.

Preisentwicklung: Starker Einbruch 2022, seither Erholung

Der Immobilienmarkt in Barnstorf zeigt eine bemerkenswerte Volatilität, insbesondere beim Kaufpreis. Zwischen 2018 (1.774 Euro pro Quadratmeter) und 2022 brach der Kaufpreis auf 1.027 Euro pro Quadratmeter ein – ein Rückgang von knapp 42 Prozent. Seitdem hat er sich stark erholt und lag 2024 bei 1.570 und 2026 bei 1.722 Euro pro Quadratmeter.

Die Angebotsmiete zeigt kein vergleichbares klares Muster. Sie schwankte zwischen 5,41 Euro (2020) und 9,10 Euro (2026) ohne eine eindeutige Trendrichtung. Der CAGR von 5,04 Prozent für die Miete und -0,37 Prozent für den Kaufpreis beziehen sich auf den gesamten verfügbaren Zeitraum und werden durch die starken Schwankungen zwischen den Jahren geprägt.

Die Volatilität des Kaufpreises ist ungewöhnlich hoch und deutet auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen große Auswirkungen auf die Durchschnittswerte haben können.

Regionale Einordnung: Günstiger als der Durchschnitt

Im regionalen Vergleich positioniert sich Barnstorf als günstiger Standort. Die Angebotsmiete von 8,69 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Kreises Diepholz (7,99 Euro) und des Landes Niedersachsen (8,50 Euro), aber unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 1.755 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen unter allen drei Bezugsgrößen: Kreis (2.045 Euro), Land (2.166 Euro) und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,5 Kilometern zeigt sich ein ähnliches Bild. Mit 1.755 Euro pro Quadratmeter liegt Barnstorf im unteren bis mittleren Preissegment. Günstiger sind nur Dickel (1.504 Euro), Barver (1.271 Euro) und Eydelstedt (1.547 Euro). Teurer sind Drentwede (2.469 Euro), Goldenstedt (2.260 Euro), Wetschen (2.263 Euro), Rehden (2.611 Euro) und Drebber (1.792 Euro). Die Angebotsmiete von 8,69 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn – nur Drebber (9,40 Euro) und Goldenstedt (8,85 Euro) sind höher.

Die Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer der höchsten Renditen in der Nachbarschaft: 5,94 Prozent liegen über denen von Dickel (5,44 Prozent), Goldenstedt (4,70 Prozent), Wetschen (4,21 Prozent), Drentwede (3,05 Prozent) und Rehden (3,55 Prozent), nur unter denen von Eydelstedt (6,42 Prozent), Drebber (6,29 Prozent) und Barver (6,66 Prozent).

Bevölkerung und Standortfaktoren: Wachstum bei mittlerer Zukunftschance

Die Einwohnerzahl Barnstorfs ist seit 2015 um 6,9 Prozent von 6.292 auf 6.725 (2024) gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 128 Einwohner pro Quadratkilometer. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2019 und 2020 (+167 Einwohner) sowie zwischen 2020 und 2022 (+76 Einwohner).

Barnstorf ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Barnstorf und liegt ungefähr mittig zwischen Bremen und Osnabrück. Der Ort ist seit 1872 an die Bahnlinie Bremen–Osnabrück angebunden. Historisch spielte die Landwirtschaft eine dominante Rolle; 1952 fanden erste Erdöl- und Erdgasbohrungen durch die Wintershall AG statt. Die Bundeswehr stationierte von 1964 bis 2005 ein Flugabwehrraketenbataillon in Barnstorf.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Diepholz, in dem Barnstorf liegt, den Gesamtrang 139 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis bei der Dynamik (Rang 90) und beim Arbeitsmarkt (Rang 100). Schwächer ist er bei der Demografie (Rang 196) und beim Wettbewerb und Innovation (Rang 210). Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 103 im oberen Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.