Spahnharrenstätte

Marktüberblick

Spahnharrenstätte ist eine Gemeinde mit 1.585 Einwohnern (Stand 2024; Fortschreibung 2025: 1.507) auf 36,07 km² im östlichen Hümmling, Landkreis Emsland. Die 1966 aus den beiden Bauernsiedlungen Spahn und Harrenstätte entstandene Gemeinde wird überwiegend von der Landwirtschaft geprägt, während viele Erwerbstätige im gewerblich-industriellen Bereich außerhalb der Gemeinde beschäftigt sind. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,29 % (2023) deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt und kennzeichnet den Ort als arbeitsmarktlich stabil. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 4,8 % – ein Wert, der für einen ländlichen Raum im Nordwesten überdurchschnittlich ist.

Ein besonderes Merkmal ist das eingeschränkte Baurecht: Erst nach siebenjähriger Wohnzeit dürfen Einwohner ein Haus bauen. Diese Regelung dient der Erhaltung der dörflichen Struktur und begrenzt das Angebot an neuen Wohnimmobilien strukturell.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.309 € je m² und damit rund 41 % unter dem Kreisdurchschnitt des Emslands (2.221 €/m²) sowie knapp 40 % unter dem Landesdurchschnitt Niedersachsens (2.166 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,07 – das bedeutet, der Kaufpreis entspricht dem 15-Fachen der Jahreskaltmiete. Zum Vergleich: Im Kreis Emsland liegt der Faktor bei 23,0, in Niedersachsen bei 20,9. Spahnharrenstätte gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Kaufpreisfaktoren im Bundesland.

Die Angebotsmiete von 7,24 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreis- (8,02 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,50 €/m²). Die Bruttomietrendite erreicht mit 6,64 % einen Wert, der deutlich über dem Kreismittel (4,59 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %) liegt. Sie befindet sich auf dem 85. Perzentil aller 942 Orte in Niedersachsen – das ist die höchste Rendite im oberen Viertel des Landes.

Die historische Kaufpreisentwicklung zeigt einen starken Anstieg von 789 €/m² (2021) auf 1.472 €/m² (2023), gefolgt von einer leichten Korrektur auf 1.375 €/m² (2025). Die Mietzeitreihe weist extreme Schwankungen auf (4,17 €/m² im Jahr 2021 bis 12,50 €/m² im Jahr 2019). Diese Volatilität ist typisch für sehr kleine Märkte mit wenigen Inseraten, bei denen einzelne große oder kleine Wohnungen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR-Werte der Zeitreihen (-7,34 % bei der Miete, +14,91 % bei den Kaufpreisen) beziehen sich auf unterschiedliche Zeiträume und sind mit Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Spahnharrenstätte sowohl bei den Mietpreisen als auch bei den Kaufpreisen zu den günstigeren Orten im Umkreis gehört. Die Angebotsmiete von 7,24 €/m² liegt über Werpeloh (7,00 €/m²), aber unter allen anderen sieben benachbarten Orten, die zwischen 7,20 €/m² (Börger) und 8,49 €/m² (Sögel) variieren. Bei den Kaufpreisen liegt Spahnharrenstätte mit 1.309 €/m² nur knapp über Breddenberg (1.076 €/m²) und deutlich unter allen anderen Nachbarn, die zwischen 1.909 €/m² (Börger) und 3.515 €/m² (Rastdorf) liegen.

Die Bruttomietrendite von 6,64 % liegt damit im regionalen Mittelfeld: Sie übertrifft Werlte (3,40 %), Sögel (3,81 %), Börger (4,53 %) und Lorup (4,43 %), liegt aber unter Lahn (7,38 %) und Breddenberg (8,32 %). Das Muster zeigt: Die günstigeren Kaufpreise in Spahnharrenstätte führen zu einer höheren Rendite als in den benachbarten größeren Orten wie Werlte oder Sögel, wo die Kaufpreise deutlich höher liegen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Emsland auf Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders positiv ist der Dynamik-Rang auf Platz 21, während der Stärke-Index mit Rang 97 und der Wohlstands-Index mit Rang 151 schwächer abschneiden.

Bewertung und Zusammenhänge

Spahnharrenstätte weist ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Profil auf: Niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten führen zu einer der höchsten Bruttomietrenditen in Niedersachsen. Dieser Befund ist strukturell mit dem ländlichen Charakter der Gemeinde und dem eingeschränkten Baurecht verknüpft. Die Baurechtsbeschränkung (siebenjährige Wohnzeit vor Bauberechtigung) begrenzt das Angebot an neuen Wohnimmobilien und trägt dazu bei, dass Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedrig bleiben.

Die extremen Schwankungen in der Mietzeitreihe deuten auf einen sehr kleinen Markt hin, in dem wenige Inserate die Durchschnittswerte dominieren. Das macht die Mietkennzahlen weniger aussagekräftig als in größeren Orten. Für Investoren bedeutet die hohe Rendite bei gleichzeitig niedrigen Kaufpreisen ein geringes absolutes Investitionsvolumen, verbunden mit der typischen ländlichen Limitierung der Mieterträge.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit (2,29 %), positivem Bevölkerungswachstum (+4,8 % seit 2015) und dem hohen Dynamik-Rang des Landkreises (Platz 21) spricht für eine stabile lokale Nachfragebasis. Allerdings fehlen am Ort Hochschulen oder größere Arbeitgeber, die einen überregionalen Zuzug anziehen könnten.