Kluse

Marktüberblick

Kluse ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde in der Samtgemeinde Dörpen im Landkreis Emsland. Auf 25,3 km² leben 1.834 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 72 Einwohnern je km² entspricht. Die Gemeinde liegt an der Ems, zehn Kilometer östlich der niederländischen Grenze, etwa auf halber Strecke zwischen Meppen und Papenburg. Sie entstand 1973 durch den Zusammenschluss der Orte Steinbild und Ahlen.

Der Immobilienmarkt in Kluse zeigt ein ungewöhnliches Preisgefüge. Der Angebotskaufpreis von 1.481 Euro je Quadratmeter liegt rund 33 % unter dem Kreisdurchschnitt des Emsland (2.221 €/m²) und etwa 32 % unter dem niedersächsischen Durchschnitt (2.166 €/m²). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,83 €/m² über dem Kreiswert von 8,02 €/m² und nahezu auf dem niedersächsischen Niveau von 8,50 €/m². Diese Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 7,15 %, die deutlich über dem Kreiswert von 4,59 % und dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,99 und liegt damit weit unter dem Kreiswert von 23,0 und dem Landeswert von 20,9. Im Bundesland befindet sich Kluse bei der Rendite im 89. Perzentil – nur etwa elf Prozent der niedersächsischen Orte weisen eine höhere angebotene Rendite auf.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Kluse zeigt starke jährliche Schwankungen. Der Angebotsmietwert stieg von 4,47 €/m² im Jahr 2020 auf 6,00 €/m² (2021), fiel 2022 auf 4,91 €/m², stieg 2023 sprunghaft auf 13,00 €/m², sank 2024 auf 10,11 €/m² und bewegte sich 2025 bei 7,49 €/m², bevor er 2026 wieder auf 8,25 €/m² anstieg. Der berechnete Jahreswachstumswert (CAGR) beträgt 10,75 %, was die starke Volatilität der Reihe widerspiegelt. Die Werte sind nicht geschätzt.

Die Kaufpreisentwicklung verlief dagegen tendenziell fallend. Der Angebotskaufpreis sank von 2.033 €/m² im Jahr 2022 auf 1.260 €/m² im Jahr 2023 und erholte sich 2025 leicht auf 1.375 €/m². Der CAGR von -12,23 % beschreibt diesen Rückgang. Auch die Kaufpreisreihe ist nicht geschätzt.

Der Kaufpreisrückgang von 2022 bis 2023 um rund 38 % ist der bestimmende Faktor für die aktuelle Marktsituation in Kluse. Während die Mieten zwischenzeitlich schwankten und sich wieder eingependelt haben, haben die Kaufpreise deutlich nachgegeben. Dies hat den Kaufpreisfaktor auf den aktuellen Wert von 13,99 gedrückt und die Rendite auf ein Niveau angehoben, das deutlich über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Kluse durch die niedrigsten Kaufpreise und die höchste Rendite hervor. Von den acht benachbarten Orten mit verfügbaren Daten liegt der Kaufpreis in Kluse mit 1.481 €/m² am niedrigsten. Die nächstgelegenen Werte finden sich in Wippingen (1.522 €/m², 4,4 km entfernt) und Sustrum (1.533 €/m², 4,6 km entfernt). Dagegen liegen die Kaufpreise in Dörpen (2.468 €/m²), Walchum (2.531 €/m²) und Fresenburg (3.568 €/m²) deutlich höher.

Die Angebotsmiete in Kluse (8,83 €/m²) liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als in Wippingen (6,99 €/m²), Sustrum (7,15 €/m²) und Dersum (7,32 €/m²), aber niedriger als in Dörpen (9,15 €/m²), Walchum (9,18 €/m²) und Fresenburg (9,49 €/m²). Heede liegt mit 8,10 €/m² knapp unter Kluse.

Die Bruttomietrendite von 7,15 % ist die höchste unter allen Nachbarorten. Die nächsthöchste Rendite weist Renkenberge mit 5,77 % auf, gefolgt von Sustrum mit 5,60 % und Wippingen mit 5,51 %. Fresenburg weist mit 3,19 % die niedrigste Rendite auf – verursacht durch den extrem hohen Kaufpreis von 3.568 €/m² bei gleichzeitig hoher Miete.

Kluse folgt damit dem Muster eines ländlichen Standorts im Emsland, der durch vergleichsweise niedrige Kaufpreise und moderate Mieten gekennzeichnet ist. Die Abweichung vom Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis ist dabei ausgeprägter als die Abweichung bei der Miete.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Kluse ist seit 2015 eindeutig positiv. Von 1.628 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Einwohnerzahl auf 1.834 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 12,6 % entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2020 (1.731) auf 2022 (1.825), wo innerhalb von zwei Jahren über 90 Einwohner hinzukamen. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 1.834.

Der Landkreis Emsland weist im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 55 von rund 400 deutschen Kreisen auf. Besonders gut bewertet ist der Kreis mit Rang 21 im Dynamik-Index und Rang 95 im Arbeitsmarkt-Index. Schwächer ist er im Wohlstands-Index mit Rang 151. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Kluse.

Die Arbeitslosenquote in Kluse stieg von 14 % im Jahr 2015 auf 32 % im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist signifikant und geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung: Die Gesamtbevölkerung wächst, während die Erwerbsbeteiligung zurückgeht. Die hohe Arbeitslosenquote ist ein strukturelles Merkmal des Ortes.

Kluse verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt und liegt in einer Region, die durch weite Flächen und geringe Bevölkerungsdichte charakterisiert ist. Die Gemeinde liegt an der B 70 in der Nähe der A 31; der eigene Bahnhof wurde geschlossen, nächstgelegene Haltepunkte bestehen in Lathen und Dörpen. Die Transrapid-Teststrecke verläuft in der Nähe des Ortes.