Dörpen
Dörpen (PLZ 26892) liegt im Kreis Emsland in Niedersachsen. Der Ort zählt 5.762 Einwohner auf 33,1 km², das entspricht 174 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,15 € pro m², der Kaufpreis bei 2.468 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,45 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,5 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dörpen über dem Renditeniveau von 37 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,87 € auf 10,94 € pro m², im Mittel 4,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 14,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Emsland Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 21, Stärkerang 97). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Dersum, Heede und Kluse an.
Immobilienpreise in Dörpen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Dörpen
Dörpen im Landkreis Emsland verzeichnet einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Angebotspreisen und Mieten im regionalen Vergleich, verbunden mit einer dynamischen Bevölkerungsentwicklung (+14,7 % seit 2015). Die gestiegene Arbeitslosenquote und die niedrige Bruttomietrendite von 4,45 % stehen im Kontrast zur starken Prognos-Dynamik des Landkreises (Rang 21 von 400). Der Markt wird strukturell durch die Papierfabrik Nordland Papier (UPM) und das GVZ Emsland geprägt.
Marktüberblick
Dörpen ist eine Gemeinde im südöstlichen Landkreis Emsland mit 33,08 km² Fläche und 5.762 Einwohnern. Sie ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Dörpen und liegt an der Ems, der A 31 sowie der Bahnstrecke Rheine–Norddeich Mole. Die Gemeinde wird strukturell bestimmt durch die Papierfabrik Nordland Papier GmbH (UPM-Konzern) und das Güterverkehrszentrum Emsland (GVZ), das als leistungsstärkstes GVZ in Niedersachsen gilt und trimodal an Wasser, Schiene und Straße angebunden ist.
Die aktuellen Angebotskennzahlen liegen mit 9,15 €/m² bei der Miete und 2.468 €/m² beim Kaufpreis deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,45 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,48. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt starke Schwankungen: Von 7,87 €/m² (2018) fiel der Wert 2019 auf 5,32 €/m², stieg dann bis 2022 auf 8,77 €/m², fiel 2024 auf 8,02 €/m² und liegt 2026 mit 10,94 €/m² auf dem höchsten Wert der Reihe. Der berechnete CAGR von 4,20 % über die gesamte Reihe spiegelt diesen Anstieg wider, wird aber durch die Volatilität zwischen den Jahren mitgetragen.
Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung ähnlich volatil: 2.428 €/m² (2018) fielen die Werte auf 1.338 €/m² (2019) und 1.489 €/m² (2021), stiegen 2023 auf 2.523 €/m², sanken dann auf 1.718 €/m² (2025) und liegen 2026 mit 2.862 €/m² erneut auf dem Höchststand. Der CAGR von 2,08 % ist deutlich niedriger als der der Miete, was auf die stärkeren preistreiberischen Effekte im Mietsegment hindeutet.
Die aktuellen Angebotsmieten (9,15 €/m²) und Kaufpreise (2.468 €/m²) liegen unter den Werten der Zeitreihe für 2026 (10,94 €/m² bzw. 2.862 €/m²). Die Zeitreihenwerte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Dörpen weist im regionalen Vergleich ein charakteristisches Muster auf: Sowohl die Angebotsmiete (9,15 €/m²) als auch der Kaufpreis (2.468 €/m²) liegen über dem Kreis- (8,02 €/m² bzw. 2.221 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (8,50 €/m² bzw. 2.166 €/m²). Gleichzeitig ist die Bruttomietrendite mit 4,45 % niedriger als im Kreis (4,59 %) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,48 liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 20,92, aber unter dem Kreiswert von 23,01.
Diese Kombination aus hohen Preisen bei niedriger Rendite ist typisch für Märkte, in denen die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten. Dörpen liegt mit seiner Rendite auf dem 37. Perzentil im Bundesland – das bedeutet, dass etwa 63 % der niedersächsischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,4 km liegt Dörpen bei der Miete (9,15 €/m²) über allen Nachbarn außer Walchum (9,18 €/m²). Beim Kaufpreis (2.468 €/m²) liegt Dörpen ebenfalls über den meisten Nachbarn, nur Walchum (2.531 €/m²) liegt höher. Die Rendite von 4,45 % liegt im unteren Drittel der Nachbarn: Nur Walchum (4,35 %) und Lehe (3,95 %) liegen darunter, während Dersum (4,49 %) knapp darüber liegt. Kluse fällt mit 7,15 % Rendite bei nur 1.481 €/m² Kaufpreis als Ausreißer nach oben auf.
Das Muster zeigt: Dörpen gehört zu den teureren Orten in seiner Nachbarschaft, was die niedrigere Rendite erklärt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Dörpens ist von 5.025 Einwohnern (2015) auf 5.762 (2024) gewachsen – ein Anstieg von 14,7 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 174 Einwohner je km².
Der Arbeitsmarkt zeigt dagegen ein gegenteiliges Bild: Die Arbeitslosenquote stieg von 6,9 % (2015) auf 12,1 % (2023). Dieser Anstieg geht einher mit dem Bevölkerungszuwachs, eine Kausalität lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Emsland mit Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark ist die Dynamik (Rang 21), während der Bereich Wohlstand/Soziale Lage mit Rang 151 schwächer abschneidet. Diese Rangfolgen beziehen sich auf den Kreis Emsland, nicht auf die Gemeinde Dörpen allein.
Infrastruktur und Lagefaktoren
Dörpen verfügt über eine herausragende verkehrliche Anbindung: Die Gemeinde liegt direkt an der A 31 (Emden–Bottrop), an der Bahnstrecke Rheine–Norddeich Mole mit stündlichem RE 15 Emsland-Express und an der Ems mit Anschluss an den Küstenkanal. Der Haltepunkt Dörpen wird vom RE 15 bedient, der Münster mit Emden verbindet.
Das Güterverkehrszentrum Emsland (GVZ) in Dörpen gilt als leistungsstärkstes GVZ in Niedersachsen und ist trimodal angebunden. Es war 2013 mit etwa 500 Beschäftigten ein bedeutender Arbeitgeber und dient als Logistik-Drehscheibe für die UPM Nordland Papier.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen außerhalb der Gemeinde.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dörpen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dörpen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,87 €/m² |
| 2019 | 5,32 €/m² |
| 2020 | 7,05 €/m² |
| 2021 | 8,01 €/m² |
| 2022 | 8,77 €/m² |
| 2023 | 8,59 €/m² |
| 2024 | 8,02 €/m² |
| 2025 | 8,96 €/m² |
| 2026 | 10,94 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dörpen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.428 €/m² |
| 2019 | 1.338 €/m² |
| 2020 | 2.059 €/m² |
| 2021 | 1.489 €/m² |
| 2022 | 2.030 €/m² |
| 2023 | 2.523 €/m² |
| 2024 | 1.735 €/m² |
| 2025 | 1.718 €/m² |
| 2026 | 2.862 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dörpen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,89 % |
| 2019 | 4,77 % |
| 2020 | 4,11 % |
| 2021 | 6,45 % |
| 2022 | 5,18 % |
| 2023 | 4,09 % |
| 2024 | 5,55 % |
| 2025 | 6,26 % |
| 2026 | 4,59 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dörpen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.025 Einwohner |
| 2016 | 5.077 Einwohner |
| 2017 | 5.270 Einwohner |
| 2018 | 5.287 Einwohner |
| 2019 | 5.392 Einwohner |
| 2020 | 5.447 Einwohner |
| 2021 | 5.522 Einwohner |
| 2022 | 5.660 Einwohner |
| 2023 | 5.762 Einwohner |
| 2024 | 5.762 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dörpen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,34 % |
| 2016 | 2,36 % |
| 2017 | 2,50 % |
| 2018 | 1,98 % |
| 2019 | 1,56 % |
| 2020 | 2,22 % |
| 2021 | 2,51 % |
| 2022 | 2,65 % |
| 2023 | 3,45 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 55,00 Rang |
| Dynamik | 21,00 Rang |
| Stärke | 97,00 Rang |
| Demografie | 78,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 95,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 52,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 151 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Dörpen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Dörpen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dörpen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dörpen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dörpen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neulehe | 10,09 €/m² |
| Walchum | 9,18 €/m² |
| Dörpen | 9,15 €/m² |
| Kluse | 8,83 €/m² |
| Heede | 8,10 €/m² |
| Renkenberge | 7,89 €/m² |
| Dersum | 7,32 €/m² |
| Sustrum | 7,15 €/m² |
| Wippingen | 6,99 €/m² |
| Lehe | 5,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dörpen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dörpen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kluse | 7,15 % |
| Renkenberge | 5,77 % |
| Sustrum | 5,60 % |
| Wippingen | 5,51 % |
| Neulehe | 5,32 % |
| Heede | 5,01 % |
| Dersum | 4,49 % |
| Dörpen | 4,45 % |
| Walchum | 4,35 % |
| Lehe | 3,95 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Dersum | 3,2 km | 26906 | 7,32 € | 1.957 € | 4,49 % |
| Heede | 3,5 km | 26892 | 8,10 € | 1.941 € | 5,01 % |
| Kluse | 3,8 km | 26892 | 8,83 € | 1.481 € | 7,15 % |
| Lehe | 4,4 km | 26892 | 5,81 € | 1.763 € | 3,95 % |
| Walchum | 4,7 km | 26907 | 9,18 € | 2.531 € | 4,35 % |
| Sustrum | 6,6 km | 49762 | 7,15 € | 1.533 € | 5,60 % |
| Wippingen | 7,2 km | 26892 | 6,99 € | 1.522 € | 5,51 % |
| Renkenberge | 7,4 km | 49762 | 7,89 € | 1.642 € | 5,77 % |
| Neulehe | 7,7 km | 26909 | 10,09 € | 2.275 € | 5,32 % |
Wo liegt Dörpen?
Lage
Dörpen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dörpen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,15 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.468 € |
| Bruttomietrendite | 4,45 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,5 |
| Einwohner | 5.762 |
| Einwohner je km² | 174 |
| Fläche (km²) | 33,1 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #55 |
| Prognos Dynamikrang | #21 |
| Prognos Stärkerang | #97 |
| Koordinaten | 52,9655, 7,3224 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dörpen
Was kostet eine Wohnung in Dörpen aktuell?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Dörpen bei durchschnittlich 9,15 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.468 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen damit über dem Durchschnitt des Landkreises Emsland (8,02 Euro bzw. 2.220 Euro) und auch über dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (8,50 Euro bzw. 2.166 Euro). Bitte beachten Sie, dass es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dörpen entwickelt?
In der beobachteten Zeitreihe von 2018 bis 2026 sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise in Dörpen gestiegen. Die Angebotsmiete kletterte von 7,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,94 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,2 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich volatiler, schwankte zwischen 1.338 und 2.862 Euro pro Quadratmeter, legte aber insgesamt von 2.428 Euro (2018) auf 2.862 Euro (2026) zu.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dörpen?
Die aktuelle Bruttomietrendite in Dörpen beträgt 4,45 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 22,48. Im Vergleich dazu liegt die Rendite im Landkreis Emsland bei 4,59 Prozent und im gesamten Bundesland Niedersachsen bei 5,25 Prozent. Dörpen liegt mit seiner Rendite damit unter dem Landesdurchschnitt und erreicht im Perzentilvergleich nur den Rang 37,15, was bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte in Niedersachsen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dörpen?
Dörpen verzeichnet seit Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum. Von 2015 bis 2024 stieg die Einwohnerzahl von 5.025 auf 5.762, was einem Zuwachs von fast 14,7 Prozent entspricht. Auf einer Fläche von 33,08 Quadratkilometern ergibt sich daraus eine Bevölkerungsdichte von 174 Einwohnern pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage und Zukunftsperspektive in Dörpen?
Laut dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Emsland, zu dem Dörpen gehört, Platz 55 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 21 aus, während der Wohlstands-Index mit Rang 151 schwächer abschneidet. Die Arbeitslosenquote stieg in den letzten Jahren von 6,9 Prozent (2018) auf 12,1 Prozent im Jahr 2023. In Dörpen selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Dörpen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dörpen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dörpen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Emsland
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Breddenberg | 26897 | 7,46 € | 1.076 € | 8,32 % |
| Lahn | 49757 | 8,10 € | 1.317 € | 7,38 % |
| Kluse | 26892 | 8,83 € | 1.481 € | 7,15 % |
| Spahnharrenstätte | 49751 | 7,24 € | 1.309 € | 6,64 % |
| Beesten | 49832 | 8,24 € | 1.566 € | 6,31 % |
| Freren, Stadt | 49832 | 8,01 € | 1.584 € | 6,07 % |
| Hilkenbrook | 26897 | 7,33 € | 1.514 € | 5,81 % |
| Renkenberge | 49762 | 7,89 € | 1.642 € | 5,77 % |