Heede
Heede (PLZ 26892) liegt im Kreis Emsland in Niedersachsen. Der Ort zählt 2.635 Einwohner auf 31,1 km², das entspricht 85 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,10 € pro m², der Kaufpreis bei 1.941 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,01 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,0 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heede über dem Renditeniveau von 54 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,73 € auf 8,75 € pro m², im Mittel 8,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -3,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Emsland Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 21, Stärkerang 97). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Lehe, Dörpen und Dersum an.
Immobilienpreise in Heede im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heede (Emsland)
Heede ist eine kleine Gemeinde im nördlichen Emsland mit etwa 2.635 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine extreme Volatilität bei den Mieten und einen deutlichen Kaufpreisrückgang seit dem 2021er Höhepunkt. Die Arbeitslosenquote liegt mit 47 % auf einem sehr hohen Niveau, während die Bevölkerung seit 2015 kontinuierlich wächst. Der Kreis Emsland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 55 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
Heede ist eine Gemeinde in der Samtgemeinde Dörpen im Landkreis Emsland in Niedersachsen. Die Gemeinde erstreckt sich auf einer Fläche von 31,11 km² und hat etwa 2.635 Einwohner (Stand 2024). Sie liegt im nördlichen Emsland westlich der Ems an der Grenze zu den Niederlanden.
Mit einem Angebotskaufpreis von 1.941 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 8,10 Euro je Quadratmeter liegt Heede bei den Kaufpreisen unter allen Vergleichsebenen (Kreis, Land, Deutschland). Bei der Miete liegt Heede knapp über dem Kreisdurchschnitt (8,02 Euro), aber unter dem Landes- (8,50 Euro) und Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,01 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt, der Kaufpreisfaktor von 19,98 unter dem des Kreises und des Landes. Diese Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite im regionalen Vergleich.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Heede zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Von 4,73 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 10,60 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von über 120 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2026 liegt der Wert bei 8,75 Euro je Quadratmeter, also deutlich unter dem 2024er Höhepunkt.
Die Kaufpreisentwicklung verlief anders: Von 2.015 Euro je Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2021 auf 2.844 Euro je Quadratmeter an und fiel danach kontinuierlich auf 1.521 Euro je Quadratmeter (2025). Der jährliche Veränderungssatz (CAGR) liegt bei -3,94 Prozent für Kaufpreise und +7,99 Prozent für Mieten.
Die extreme Schwankungsbreite bei den Mieten – von 4,73 auf 10,60 und zurück – könnte mit dem kleinen Markt zusammenhängen, bei dem einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Regionale Einordnung
Heede liegt mit seiner Angebotsmiete von 8,10 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt des Emslands (8,02 Euro), aber unter dem Landesdurchschnitt Niedersachsens (8,50 Euro).
Beim Kaufpreis liegt Heede mit 1.941 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (2.221 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 19,98 ist ebenfalls niedriger als der des Kreises (23,0) und des Landes (20,9).
Die Bruttomietrendite von 5,01 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,59 Prozent), aber leicht unter dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent). Im Perzentilrang im Bundesland belegt Heede Platz 54,4 – also das Mittelfeld.
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Heede mit der Miete von 8,10 Euro im unteren Mittelfeld (Neulehe: 10,09, Dörpen: 9,15, Walchum: 9,18). Der Kaufpreis von 1.941 Euro liegt jedoch über allen Nachbarorten (Kluse: 1.481, Sustrum: 1.533, Lehe: 1.763). Die Rendite von 5,01 Prozent liegt unter allen Nachbarorten (Kluse: 7,15, Sustrum: 5,6, Neulehe: 5,32).
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Heedes ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 2.441 Einwohnern (2015) auf 2.635 (2024), ein Anstieg von 7,95 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 85 Einwohner je Quadratkilometer.
Die Arbeitslosenquote zeigt ein besorgniserregendes Bild: Von 30 Prozent (2015) stieg sie bis 2023 auf 47 Prozent. Besonders der Anstieg von 2019 (26 %) auf 2021 (43 %) ist deutlich.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Emsland Platz 55 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Platz 21, während der Stärke-Index mit Platz 97 schwächer ist. Der Wohlstands-Index liegt mit Platz 151 im unteren Drittel.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heede entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heede
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,73 €/m² |
| 2019 | 6,00 €/m² |
| 2020 | 6,00 €/m² |
| 2021 | 8,53 €/m² |
| 2022 | 7,54 €/m² |
| 2023 | 5,45 €/m² |
| 2024 | 10,60 €/m² |
| 2025 | 10,00 €/m² |
| 2026 | 8,75 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heede
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.015 €/m² |
| 2021 | 2.844 €/m² |
| 2023 | 2.159 €/m² |
| 2024 | 1.833 €/m² |
| 2025 | 1.521 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heede
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,82 % |
| 2021 | 3,60 % |
| 2023 | 3,03 % |
| 2024 | 6,94 % |
| 2025 | 7,89 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heede
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.441 Einwohner |
| 2016 | 2.472 Einwohner |
| 2017 | 2.492 Einwohner |
| 2018 | 2.511 Einwohner |
| 2019 | 2.523 Einwohner |
| 2020 | 2.542 Einwohner |
| 2021 | 2.573 Einwohner |
| 2022 | 2.643 Einwohner |
| 2023 | 2.635 Einwohner |
| 2024 | 2.635 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heede
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,80 % |
| 2016 | 2,17 % |
| 2017 | 1,76 % |
| 2018 | 1,62 % |
| 2019 | 1,56 % |
| 2020 | 2,03 % |
| 2021 | 2,58 % |
| 2022 | 2,33 % |
| 2023 | 2,73 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 55,00 Rang |
| Dynamik | 21,00 Rang |
| Stärke | 97,00 Rang |
| Demografie | 78,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 95,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 52,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 151 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Heede liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Heede im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heede ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heede ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heede
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neulehe | 10,09 €/m² |
| Walchum | 9,18 €/m² |
| Dörpen | 9,15 €/m² |
| Kluse | 8,83 €/m² |
| Rhede (Ems) | 8,41 €/m² |
| Heede | 8,10 €/m² |
| Dersum | 7,32 €/m² |
| Sustrum | 7,15 €/m² |
| Wippingen | 6,99 €/m² |
| Lehe | 5,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heede ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heede
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kluse | 7,15 % |
| Sustrum | 5,60 % |
| Wippingen | 5,51 % |
| Neulehe | 5,32 % |
| Heede | 5,01 % |
| Dersum | 4,49 % |
| Dörpen | 4,45 % |
| Walchum | 4,35 % |
| Lehe | 3,95 % |
| Rhede (Ems) | 3,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Lehe | 3,2 km | 26892 | 5,81 € | 1.763 € | 3,95 % |
| Dörpen | 3,5 km | 26892 | 9,15 € | 2.468 € | 4,45 % |
| Dersum | 4,0 km | 26906 | 7,32 € | 1.957 € | 4,49 % |
| Walchum | 7,1 km | 26907 | 9,18 € | 2.531 € | 4,35 % |
| Kluse | 7,3 km | 26892 | 8,83 € | 1.481 € | 7,15 % |
| Rhede (Ems) | 7,6 km | 26899 | 8,41 € | 2.896 € | 3,49 % |
| Neulehe | 7,9 km | 26909 | 10,09 € | 2.275 € | 5,32 % |
| Sustrum | 9,2 km | 49762 | 7,15 € | 1.533 € | 5,60 % |
| Wippingen | 10,5 km | 26892 | 6,99 € | 1.522 € | 5,51 % |
Wo liegt Heede?
Lage
Heede auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heede
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,10 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.941 € |
| Bruttomietrendite | 5,01 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,0 |
| Einwohner | 2.635 |
| Einwohner je km² | 85 |
| Fläche (km²) | 31,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #55 |
| Prognos Dynamikrang | #21 |
| Prognos Stärkerang | #97 |
| Koordinaten | 52,9933, 7,2989 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heede
Was kostet eine Wohnung in Heede?
Die aktuelle Angebotsmiete für Wohnungen in Heede liegt bei 8,10 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 1.941 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 Euro bzw. 2.166 Euro je m²) und auch unter dem Kreisdurchschnitt im Emsland (8,02 Euro Miete, 2.221 Euro Kaufpreis). Die Werte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles Mietniveau dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heede entwickelt?
In Heede zeigt sich eine deutliche Gegenentwicklung: Während die Angebotsmieten von 4,73 Euro je m² (2018) auf 8,75 Euro je m² (2026) mehr als verdoppelt sind, sind die Kaufpreise von 2.015 Euro je m² (2018) auf 1.521 Euro je m² (2025) um rund 25 Prozent gefallen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,98 und damit unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heede?
Die Bruttomietrendite in Heede beträgt 5,01 Prozent und liegt damit knapp unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent, aber über dem Kreis-Emsland-Durchschnitt von 4,59 Prozent. Der Perzentilrang von 54,4 bedeutet, dass rund 54 Prozent der Orte in Niedersachsen eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 19,98 ist moderat und unter dem Landesdurchschnitt. Diese Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heede?
Die Einwohnerzahl in Heede ist von 2.441 (2015) auf 2.635 (2024) um rund 8 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 85 Einwohner je Quadratkilometer. Die Zeitreihen zu Miete, Kaufpreis und Bevölkerung sind nicht als Schätzung gekennzeichnet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 47 Promille (4,7 Prozent).
Wie schneidet Heede im Vergleich zum Umland ab?
Heede liegt im unteren Preissegment des Umlands. Im Vergleich zu Nachbarorten wie Dörpen (2.468 Euro je m²) oder Walchum (2.531 Euro je m²) ist das Kaufpreisniveau in Heede deutlich niedriger. Zum Kreis Emsland gehört Heede mit einem Prognos-Zukunftsatlas-Rang von 55 von rund 400 Kreisen zu den besser aufgestellten Regionen, insbesondere in den Bereichen Dynamik (Rang 21) und Arbeitsmarkt (Rang 95).
Woher stammen die Daten zu Heede?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heede sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heede führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Emsland
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Breddenberg | 26897 | 7,46 € | 1.076 € | 8,32 % |
| Lahn | 49757 | 8,10 € | 1.317 € | 7,38 % |
| Kluse | 26892 | 8,83 € | 1.481 € | 7,15 % |
| Spahnharrenstätte | 49751 | 7,24 € | 1.309 € | 6,64 % |
| Beesten | 49832 | 8,24 € | 1.566 € | 6,31 % |
| Freren, Stadt | 49832 | 8,01 € | 1.584 € | 6,07 % |
| Hilkenbrook | 26897 | 7,33 € | 1.514 € | 5,81 % |
| Renkenberge | 49762 | 7,89 € | 1.642 € | 5,77 % |