Freren, Stadt

Standort und Marktüberblick

Freren ist eine Kleinstadt im südlichen Landkreis Emsland mit rund 5.200 Einwohnern auf knapp 49 km². Der Ort ist Sitz der Samtgemeinde Freren und liegt an der B 214, etwa 15 Kilometer von Lingen und 23 Kilometer von Rheine entfernt. Als ehemaliger Sitz eines Gogerichtes und heutiges Grundzentrum der Region verfügt Freren über eine lange Siedlungsgeschichte, die bis ins 9. Jahrhundert zurückreicht. Die Stadt erhielt 1723 die Stadtrechte durch den preußischen König Friedrich Wilhelm I. und war bis zur Stilllegung der Eisenbahnstrecke Quakenbrück–Rheine auch ein lokaler Verkehrsknotenpunkt.

Der Immobilienmarkt in Freren zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis aus: Die Angebotsmiete liegt bei 8,01 Euro pro Quadratmeter, während der Angebotskaufpreis mit 1.584 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 6,07 Prozent, die sowohl über dem Kreis- als auch über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete in Freren liegt mit 8,01 Euro pro Quadratmeter unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.584 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch noch stärker unter dem Vergleich: Im Landesdurchschnitt beträgt er 2.166 Euro, bundesweit 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 16,47 ist damit der niedrigste im Vergleich zu Kreis (23,0), Niedersachsen (20,9) und Deutschland (20,9).

Die Bruttomietrendite von 6,07 Prozent liegt deutlich über allen Vergleichswerten – im Kreis Emsland bei 4,59 Prozent, in Niedersachsen bei 5,25 Prozent und bundesweit bei 5,10 Prozent. Freren liegt mit dieser Rendite auf dem 76. Perzentil im Bundesland, was bedeutet, dass 76 Prozent der niedersächsischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Das Preis-Miete-Verhältnis in Freren ist also durch relativ niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten geprägt, was die hohe Rendite erklärt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete von 8,01 Euro liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden (Spannweite 6,82 bis 8,24 Euro), während der Kaufpreis mit 1.584 Euro zu den niedrigsten der Nachbarn gehört. Lediglich Beesten liegt mit 1.566 Euro noch etwas darunter. Die hohe Rendite in Freren wird also primär durch den niedrigen Kaufpreis getrieben, nicht durch überdurchschnittlich hohe Mieten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Trennung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete ist von 5,88 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,48 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von über 61 Prozent. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Einbruch auf 4,44 Euro im Jahr 2019 folgte ein kontinuierlicher Anstieg, der sich insbesondere ab 2022 beschleunigte.

Die Kaufpreise zeigen das gegenteilige Muster: Von 1.894 Euro im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 2.527 Euro, fielen dann aber auf ein Niveau von 1.279 Euro im Jahr 2025. Die Volatilität ist dabei erheblich – zwischen 2019 und 2022 schwankte der Kaufpreis zwischen 881 und 2.647 Euro pro Quadratmeter.

Ein Unterschied besteht zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Die Zeitreihe zeigt für 2026 eine Miete von 9,48 Euro, die aktuellen Marktdaten liegen bei 8,01 Euro. Bei den Kaufpreisen zeigt die Zeitreihe 2025 einen Wert von 1.279 Euro, die aktuellen Daten liegen bei 1.584 Euro. Diese Abweichungen deuten darauf hin, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden zugrunde legen.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in Freren strukturell verbessert hat. Während sie 2018 bei rund 3,7 Prozent lag (5,88 / 1.894 × 12), beträgt sie aktuell über 6 Prozent.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung in Freren ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 5.002 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.193 im Jahr 2024, einem Anstieg von 3,8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 106 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Entwicklung ist damit stabil bis leicht positiv, was für eine Kleinstadt im ländlichen Raum bemerkenswert ist.

Der lokale Arbeitsmarkt-Index liegt bei 131. Dieser Indexwert ist nicht als klassische Arbeitslosenquote in Prozent zu verstehen, sondern als relativer Index. Für eine genauere Einordnung der lokalen Arbeitsmarktlage ist der Prognos-Zukunftsatlas heranzuziehen, der sich auf den Landkreis Emsland bezieht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Emsland den Gesamtrang 55 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 21, was auf positive Entwicklungsimpulse hinweist. Im Arbeitsmarkt-Index liegt der Kreis auf Rang 95, während der Wohlstands-Index mit Rang 151 schwächer abschneidet. Diese Struktur – starke Dynamik bei gleichzeitig unterdurchschnittlichem Wohlstand – kennzeichnet den Landkreis.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Städte mit Hochschulstandorten sind Osnabrück (ca. 50 Kilometer) und Münster (ca. 60 Kilometer). Die Abwesenheit eines Hochschulstandorts wirkt sich strukturell auf die Nachfrage nach Mietwohnungen aus: Der Bedarf konzentriert sich auf Familienhaushalte und langjährige Bewohner, während die Nachfrage nach kurzfristigen Mietwohnungen durch Studierende geringer ist als in Hochschulstädten.