Fresenburg

Marktüberblick

Fresenburg ist eine Gemeinde im Landkreis Emsland mit rund 985 Einwohnern auf 21,62 km². Der Ort liegt an der Ems und dem Dortmund-Ems-Kanal, gehört zur Samtgemeinde Lathen und ist über die A31 (Anschlussstelle Lathen, ca. 10 km) sowie die B70 erreichbar. Die Gemeinde besteht aus drei Ortsteilen: Fresenburg, Düthe und Melstrup. Die Grunddaten zeigen eine ländliche Gemeinde mit geringer Bevölkerungsdichte von 46 Einwohnern je km², die jedoch in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet hat.

Der Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 9,49 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 3.568 €/m² ein für den ländlichen Raum ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,19 %, der Kaufpreisfaktor bei 31,34. Beide Werte sind systematisch verzerrt durch den hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Fresenburg zeigt eine starke Volatilität. Die Zeitreihe der Angebotsmieten verläuft von 5,72 €/m² (2021) über 6,19 €/m² (2022) und 8,76 €/m² (2023) auf einen Höchstwert von 12,93 €/m² (2024), um dann auf 6,58 €/m² (2025) und 11,25 €/m² (2026) wieder stark zu schwanken. Der CAGR von 14,49 % zwischen 2021 und 2026 ist hoch, wird aber durch die starken jährlichen Schwankungen geprägt.

Ein Kaufpreiswert ist nur für 2023 verfügbar (3.568,63 €/m²). Der daraus resultierende Kaufpreisfaktor von 31,34 bedeutet, dass der Kaufpreis das 31,34-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt des Emsland bei 23,0, der niedersächsische Durchschnitt bei 20,9. Fresenburg liegt damit deutlich über dem regionalen und überregionalen Mittel.

Die hohe Volatilität der Mietwerte und der extrem hohe Kaufpreisfaktor könnten auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeuten, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung

Fresenburg weist im regionalen Vergleich ein auffälliges Preisprofil auf. Die Angebotsmiete von 9,49 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt des Emsland (8,02 €/m²) und dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m²). Der Kaufpreis von 3.568 €/m² übertrifft den Kreiswert (2.220,70 €/m²) um mehr als 60 % und den Landeswert (2.166,34 €/m²) um über 64 %.

Die Bruttomietrendite von 3,19 % ist die niedrigste aller acht untersuchten Nachbarorte. Zum Vergleich: Sustrum weist 5,6 %, Oberlangen 5,14 %, Renkenberge 5,77 % und Kluse mit 7,15 % den höchsten Wert auf. Im Bundesland liegt Fresenburg im Perzentil von 4,35 % — das bedeutet, dass nur etwa 4 % der niedersächsischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Dieses Muster — hohe Mieten bei noch höheren Kaufpreisen — führt zu einer überdurchschnittlich niedrigen Rendite. Der Ort folgt damit nicht dem regionalen Muster des Emsland, wo Kaufpreise und Mieten enger beieinander liegen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Fresenburg ist positiv: Von 912 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 985 (2023/2024), was einer Zunahme von rund 8 % entspricht. Dieser Zuzug ist für eine Gemeinde dieser Größe signifikant. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,27 % (14 Arbeitslose) und damit auf einem niedrigen Niveau. Im historischen Vergleich war die Quote 2018 und 2019 mit 0,83 % noch deutlich niedriger, ist aber seitdem wieder gestiegen.

Der Landkreis Emsland erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Index Dynamik mit Rang 21. Im Arbeitsmarkt liegt er mit Rang 95 ebenfalls im vorderen Drittel. Schwächer positioniert ist er im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 151. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Fresenburg allein.

Fresenburg verfügt über eine Grundschule (Zwergschule, Offene Ganztagsschule seit 2008). Hochschulen bestehen am Ort nicht. Die Lage an der Ems und dem Dortmund-Ems-Kanal sowie die Anbindung an die A31 und die Bahnstrecke Rheine–Norddeich Mole (Bahnhof Lathen) sind die wichtigsten Infrastrukturelemente.