Werpeloh

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei niedriger Miete

Werpeloh, eine Gemeinde mit rund 1.160 Einwohnern im Hümmling im Landkreis Emsland, weist einen der auffälligsten Immobilienmärkte im ländlichen Niedersachsen auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.851 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den niedersächsischen Durchschnitt (2.166 €/m²) als auch den Kreisdurchschnitt des Emsland (2.221 €/m²). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,00 €/m² unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert (8,02 €/m²), dem Landesdurchschnitt (8,50 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²).

Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Miete erzeugt eine Bruttomietrendite von 2,95 %. Sie liegt im Perzentilrang von 2,65 im Bundesland, das heißt, nur etwa drei Prozent der 942 erfassten Orte in Niedersachsen weisen eine noch niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 33,92 Jahren bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 34 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht – deutlich mehr als im Kreis (23 Jahre) oder in Niedersachsen (21 Jahre).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Werpeloh zeigt eine starke Volatilität, die auf den kleinen Markt hindeutet: Der Angebotsmietwert schwankte zwischen 4,83 €/m² (2022) und 10,57 €/m² (2021). Der aktuelle Wert von 7,00 €/m² liegt damit in der Mitte dieses breiten Spektrums. Der CAGR der Miete seit 2021 beträgt -5,14 %, was den Rückgang vom 2021er Spitzenwert widerspiegelt.

Beim Kaufpreis liegen die Daten weniger dicht beieinander: 3.000 €/m² (2024) gegenüber 2.778 €/m² (2026) zeigen einen moderaten Rückgang von rund 7,4 %. Der CAGR von -3,77 % bestätigt diese Abwärtsbewegung.

Hinweis: Die Zeitreihe weist für 2026 einen Mietwert von 8,12 €/m² aus, während der aktuelle Angebotswert bei 7,00 €/m² liegt. Dieser Unterschied von über 15 % deutet auf eine weitere Absenkung der Mieten hin, die in der Zeitreihe noch nicht vollständig abgebildet ist.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und relativ stabiler Miete lässt die Bruttomietrendite leicht ansteigen, bleibt aber strukturell niedrig.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Werpeloh deutlich von seinen Nachbargemeinden ab. Mit 2.851 €/m² liegt der Kaufpreis über allen acht Nachbarorten – Sögel (2.671 €/m²), Börger (1.909 €/m²), Spahnharrenstätte (1.309 €/m²) und die übrigen Orte liegen alle deutlich darunter. Gleichzeitig ist die Miete mit 7,00 €/m² niedriger als in Sögel (8,49 €/m²) und Neubörger (8,97 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 2,95 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Die nächstgelegene Gemeinde Sögel (4,1 km entfernt) erreicht bereits 3,81 %, Spahnharrenstätte (6,4 km) sogar 6,64 %. Werpeloh ist damit kein Teil eines regional einheitlichen Marktniveaus, sondern ein Ausreißer nach oben beim Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete.

Im Kreis Emsland liegt Werpeloh mit dem Kaufpreis über dem Durchschnitt von 2.221 €/m², während die Miete unter dem Kreiswert von 8,02 €/m² liegt. Diese Diskrepanz ist im gesamten Kreis nicht in dieser Form zu beobachten.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Werpelohs wuchs von 1.082 Einwohnern (2015) auf 1.161 (2024), was einer Zunahme von 7,3 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 33 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,06 % und ist damit niedrig, wenn auch leicht steigend im Vergleich zu 1,79 % (2015).

Der Landkreis Emsland erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 55 von rund 400 Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Dynamik-Index (Rang 21) ab, während der Wohlstands-Index mit Rang 151 schwächer abschnitt. Diese Werte gelten für den Kreis Emsland als Ganzes, nicht spezifisch für Werpeloh.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eher landwirtschaftlich geprägt, mit Betrieben aus dem verarbeitenden und produzierenden Gewerbe.