Stavern

Der Ort Stavern

Stavern ist eine Gemeinde im Landkreis Emsland in Niedersachsen mit rund 1.080 Einwohnern auf einer Fläche von 50,96 km². Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Sögel und liegt am Südende des Hümmlings, etwa 15 Kilometer nordöstlich von Meppen. Mit 21 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Stavern dünn besiedelt und typisch für die ländliche Struktur des Emslandes. Die Gemeinde entstand 1974 durch den Zusammenschluss von Groß Stavern und Klein Stavern. Westlich des Ortes erstreckt sich das 3.200 Hektar große Naturschutzgebiet Tinner und Staverner Dose, das Teil eines über 3.500 Hektar großen Schutzgebietsverbunds ist und europäischer Schutzstatus als FFH-Gebiet und Vogelschutzgebiet genießt. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die Bundesstraßen 70 und 402; die nächste Autobahnanschlussstelle der A31 befindet sich in Meppen und Lathen.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die aktuelle Angebotsmiete in Stavern liegt bei 7,48 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.231 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,02 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 24,86. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Der Kaufpreisfaktor von 24,86 bedeutet, dass das 24,86-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Emsland bei 23,0, der von Niedersachsen bei 20,9 und der deutsche Durchschnitt bei rund 20,9. Stavern liegt damit sowohl über dem Kreis- als auch über dem Landes- und Bundesdurchschnitt – der Faktor ist etwa 19 Prozent höher als im niedersächsischen Mittel. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,48 Euro deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Die niedrige Miete bei einem überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 4,02 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (4,59 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent) liegt.

Die Rendite von 4,02 Prozent ist im bundesweiten Vergleich niedrig und spiegelt wider, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten anderen Regionen. Das entspricht dem Muster vieler ländlicher Märkte in Niedersachsen, in denen die Kaufpreise relativ stabil bleiben, während die Mieten hinter dem Landesdurchschnitt zurückbleiben.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Stavern zeigt eine starke Volatilität. Im Jahr 2021 lag die Angebotsmiete mit 9,18 Euro noch deutlich über dem aktuellen Wert von 7,48 Euro. Ein starker Rückgang erfolgte 2022 auf 5,88 Euro, gefolgt von einem Anstieg auf 7,70 Euro im Jahr 2023. In den Folgejahren stabilisierte sich die Miete bei 7,50 Euro (2024) und 7,39 Euro (2025). Für 2026 weist die Zeitreihe einen Wert von 4,24 Euro aus, was einem Rückgang von rund 43 Prozent gegenüber 2025 entspricht. Dieser extreme Wert ist als geschätzt zu kennzeichnen und deutet auf eine signifikante Marktkorrektur hin.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Von 2021 bis 2022 stieg der Kaufpreis von 1.650 auf 1.850 Euro pro Quadratmeter, fiel 2023 leicht auf 1.750 Euro und legte dann wieder zu auf 1.920 Euro (2024) und 2.020 Euro (2025). Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Anstieg von 2021 auf 2025 entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,2 Prozent.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Miete seit 2021 insgesamt um rund 19 Prozent gesunken ist, sind die Kaufpreise im selben Zeitraum um rund 22 Prozent gestiegen. Dieser sich entgegengerichtete Trend hat dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite im selben Zeitraum von rechnerisch rund 6,7 Prozent auf 4,02 Prozent verschlechtert hat.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Stavern bei der Angebotsmiete unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch knapp über dem Kreis- und Landesmittel. Der Kaufpreis von 2.231 Euro pro Quadratmeter liegt nur geringfügig über dem Kreisdurchschnitt von 2.221 Euro, deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Miete von 7,48 Euro liegt 7 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 8,02 Euro und 12 Prozent unter dem niedersächsischen Durchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein unterschiedliches Bild. Die nächstgelegene Gemeinde, Klein Berßen (3,7 km Entfernung), weist mit 7,73 Euro eine etwas höhere Miete und mit 1.660 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf – die Rendite liegt bei 5,59 Prozent, also 1,57 Prozentpunkte über Stavern. Groß Berßen (4,8 km) liegt mit 5,26 Euro Miete und 1.277 Euro Kaufpreis noch niedriger, die Rendite beträgt 4,94 Prozent. Sögel (7,6 km) als größere Nachbargemeinde hat mit 8,49 Euro die höchste Miete und mit 2.671 Euro einen überdurchschnittlichen Kaufpreis; die Rendite fällt mit 3,81 Prozent unter das Niveau Staverns. Hüven (8,1 km) zeigt mit 7,39 Euro Miete, 1.539 Euro Kaufpreis und 5,76 Prozent Rendite ein ähnliches Muster wie Klein Berßen – niedriger Kaufpreis bei mittlerer Miete.

Die Rendite von Stavern liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Ursache ist der Kaufpreis, der mit dem 24,86-Fachen der Jahresmiete stärker über dem Mittel liegt als die Miete selbst. Die niedrige Rendite ist kein Alleinstellungsmerkmal – Werpeloh (10,1 km) weist mit 2,95 Prozent eine noch niedrigere Rendite auf, Lähden (10,8 km) liegt bei 3,60 Prozent. Das Muster zeigt, dass die Rendite in der Region stark vom Kaufpreisniveau bestimmt wird, nicht von der Miete.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Staverns ist seit 2015 um 3,25 Prozent von 1.045 auf 1.079 Einwohner gewachsen. Der Anstieg verlief nicht linear: 2021 gab es mit 1.030 Einwohnern einen Rückgang um 26 Personen gegenüber 2020, gefolgt von einem kräftigen Zuzug auf 1.071 (2022) und 1.079 (2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte von 21 Einwohnern pro Quadratkilometer ist typisch für den ländlichen Raum im Emsland.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,51 Prozent, was 10 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf bewegte sie sich zwischen 0,87 Prozent (2019) und 1,77 Prozent (2017) und lag damit durchweg deutlich unter dem niedersächsischen und deutschen Durchschnitt. Die niedrige Arbeitslosigkeit ist ein Indikator für die wirtschaftliche Stabilität des Ortes und steht im Zusammenhang mit der Lage im strukturschwachen, aber arbeitsmarktstabilen Emsland.

Der Landkreis Emsland erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Dynamik mit Rang 21 ab, während der Index Stärke mit Rang 97 und der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 151 schwächer abschnitt. Die Teilindizes Demografie (Rang 78), Arbeitsmarkt (Rang 95) und Wettbewerb und Innovation (Rang 52) zeigen ein gemischtes Bild. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, leichtem Bevölkerungswachstum und einem dynamischen Umland im Zukunftsatlas spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum. Der überdurchschnittliche Kaufpreisfaktor im Vergleich zum Umland deutet jedoch darauf hin, dass die Preise bereits ein gewisses Niveau erreicht haben, das bei sinkenden Mieten die Rendite unter Druck setzt.