Groß Berßen

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau im ländlichen Raum

Groß Berßen ist eine Gemeinde der Samtgemeinde Sögel im Landkreis Emsland im westlichen Niedersachsen. Mit 20,76 km² Fläche und 731 Einwohnern (2024) zählt sie zu den kleineren Gemeinden der Region. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt; etwa 40 Vollerwerbslandwirte arbeiten in Groß Berßen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner je Quadratkilometer.

Das Preisniveau für Immobilien liegt in Groß Berßen deutlich unter dem aller Vergleichsgrößen. Die Angebotsmiete beträgt 5,26 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.277 €/m². Beide Werte sind die niedrigsten unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 km Entfernung. Die Angebotsmiete liegt 34 % unter dem Durchschnitt des Landkreises Emsland (8,02 €/m²) und 38 % unter dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m²). Der Kaufpreis liegt mit 1.277 €/m² nur etwa 57 % des Kreisdurchschnitts (2.221 €/m²) und 59 % des Landesdurchschnitts (2.166 €/m²).

Preisentwicklung: Geschätzte Werte und widersprüchliche Daten

Die Datenlage zur Preisentwicklung in Groß Berßen ist problematisch. Die Zeitreihe zum Kaufpreis ist als geschätzt gekennzeichnet und weist für 2025 einen Wert von 2.650 €/m² aus. Die aktuellen Marktdaten zeigen hingegen einen Kaufpreis von 1.277 €/m². Dieser Unterschied von mehr als dem Faktor zwei lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht erklären.

Die geschätzte Zeitreihe zeigt einen Anstieg von 1.950 €/m² (2021) auf 2.650 €/m² (2025), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von knapp 8 % entspricht. Die Mietzeitreihe ist nicht geschätzt, umfasst aber nur zwei Jahre (2019: 4,44 €/m²; 2020: 5,67 €/m²). Ein längerfristiger Mietentwicklungstrend lässt sich daraus nicht ableiten.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,23 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (23,0) und dem niedersächsischen Durchschnitt (20,9). Die Bruttomietrendite von 4,94 % liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und über dem Kreisdurchschnitt (4,59 %).

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Groß Berßen verzeichnet seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 665 auf 731 Einwohner, was einer Zunahme von knapp 10 % entspricht. In einer Region, in der viele ländliche Gemeinden mit Abwanderung kämpfen, ist dieser Trend bemerkenswert. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,09 % – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und nur 5 arbeitslose Personen entspricht.

Der Landkreis Emsland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 55 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Dynamik-Index mit Rang 21, der auf positive Entwicklungsimpulse im Kreis hinweist. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 95 im oberen Drittel, während der Wohlstands-Index mit Rang 151 schwächer abschneidet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung: Das günstigste Preisniveau im Umkreis

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Groß Berßen durch ein deutlich niedrigeres Preisniveau ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,3 km Entfernung weist Groß Berßen sowohl die niedrigste Angebotsmiete (5,26 €/m²) als auch den niedrigsten Angebotskaufpreis (1.277 €/m²) auf. Der nächstgelegene Nachbarort Klein Berßen (2,2 km) liegt bei 7,73 €/m² Miete und 1.660 €/m² Kaufpreis – also um 47 % bzw. 30 % höher.

Die Bruttomietrendite von 4,94 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als in Stavern (4,02 %), Lähden (3,60 %), Sögel (3,81 %) und Haselünne (3,50 %), aber niedriger als in Klein Berßen (5,59 %), Hüven (5,76 %), Lahn (7,38 %) und Werpeloh (2,95 %). Der hohe Kaufpreisfaktor von 20,23 im Verhältnis zu den niedrigen Mieten zeigt, dass die Kaufpreise in Groß Berßen im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind – ein Muster, das für ländliche Gemeinden mit geringem Mietnachfragevolumen typisch sein kann.