Vrees

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedriger Rendite

Vrees liegt im Nordosten des Landkreises Emsland und gehört zur Samtgemeinde Werlte. Mit 1.916 Einwohnern auf 37,55 km² ist die Gemeinde eine der kleineren im Emsland. Die Angebotsmiete liegt bei 8,00 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.445 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,79 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 35,86.

Der Kaufpreis von Vrees liegt deutlich über dem Niveau des Landkreises Emsland (2.220 Euro je Quadratmeter) und des Bundeslandes Niedersachsen (2.166 Euro je Quadratmeter). Bei einer nur leicht unterdurchschnittlichen Angebotsmiete von 8,00 Euro (Landesdurchschnitt: 8,50 Euro) führt dieser Preisaufschlag zu einer der niedrigsten Renditen im Bundesland. Mit einem Perzentilrang von 2,02 liegt Vrees bei der Bruttomietrendite in den untersten zwei Prozent aller 942 Orte in Niedersachsen. Der Kaufpreisfaktor von 35,86 bedeutet, dass das 35,86-fache der jährlichen Bruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der sowohl über dem Kreisdurchschnitt (23,0) als auch über dem Landesdurchschnitt (20,9) liegt.

Preisentwicklung und Demografie: Volatile Werte, stabiles Wachstum

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Vrees ausgeprägte Schwankungen, die auf den kleinen Markt mit geringem Transaktionsvolumen zurückzuführen sind.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,85 Euro je Quadratmeter (2020) und 11,09 Euro (2025). Der aktuelle Wert von 8,10 Euro liegt damit in der Mitte dieses breiten Spektrums. Der Kaufpreis fiel 2023 auf 1.623 Euro je Quadratmeter, erholte sich 2024 auf 3.750 Euro und liegt 2026 bei 3.703 Euro. Diese starken Ausschläge – sowohl nach unten als auch nach oben – deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen oder wenige Inserate den Durchschnittswert überproportional beeinflussen können.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit diesen Preisschwankungen: Sie wuchs von 1.767 Einwohnern (2015) auf 1.916 (2024), was einem Anstieg von 8,4 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl von 1.830 auf 1.948 stieg.

Regionale Einordnung: Kaufpreis über dem regionalen Durchschnitt

Im regionalen Vergleich hebt sich Vrees vor allem durch den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis hervor. Von den acht umliegenden Orten mit verfügbaren Daten liegt der Kaufpreis in Vrees mit 3.445 Euro je Quadratmeter auf dem zweiten Platz – nur Rastdorf (3.515 Euro) ist ähnlich hoch. Gleichzeitig ist die Bruttomietrendite in Vrees mit 2,79 Prozent die zweithöchste nach Rastdorf (2,55 Prozent), was bedeutet, dass beide Orte bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen eine niedrige Rendite aufweisen.

Im Gegensatz dazu bieten Orte wie Spahnharrenstätte (Kaufpreis: 1.309 Euro, Rendite: 6,64 Prozent) oder Hilkenbrook (1.514 Euro, 5,81 Prozent) deutlich günstigere Kaufpreise und höhere Renditen. Lorup (1.987 Euro, 4,43 Prozent) und Molbergen (2.202 Euro, 4,73 Prozent) liegen preislich näher am Kreis- und Landesdurchschnitt.

Die Angebotsmiete von 8,00 Euro liegt knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und bewegt sich im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte (Spannweite: 7,24 bis 8,69 Euro). Vrees ist damit kein Mietfavorit, sondern ein Ort mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen bei moderater Miete.

Standortfaktoren: Stabile Arbeitsmarktstruktur, ländliche Lage

Der Landkreis Emsland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 55 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis im Bereich Dynamik (Rang 21) und Arbeitsmarkt (Rang 95). Schwächer ist die Position im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 151). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Vrees.

Vrees selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Samtgemeinde Werlte und liegt an der Landesstraße L 836, die Lorup mit Cloppenburg verbindet. Land- und Forstwirtschaft sowie Industrie bestimmen das Wirtschaftsbild. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,83 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, das nahe an den historischen Tiefstständen der letzten Jahre liegt (2019: 1,46 Prozent).

Das Gemeindegebiet umfasst mehrere Moor- und Feuchtgebiete, darunter das Naturschutzgebiet Bockholter Dose, das Teil des europäischen Schutzgebietsnetzes Natura 2000 ist. Durch Erfolge im Wettbewerb Unser Dorf soll schöner werden hat sich ein kleiner Tourismuszweig gebildet.