Alfter

Marktüberblick

Alfter ist eine Gemeinde im Rhein-Sieg-Kreis in Nordrhein-Westfalen mit rund 23.950 Einwohnern auf einer Fläche von 34,77 km². Die Gemeinde liegt unmittelbar südlich von Bonn und ist damit Teil des Ballungsraums der ehemaligen Bundeshauptstadt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 689 Einwohnern pro km² ist Alfter deutlich dichter besiedelt als viele ländliche Gemeinden im Umland.

Der Immobilienmarkt weist mit 12,39 €/m² Angebotsmiete und 3.803 €/m² Angebotskaufpreis Werte auf, die deutlich über den Durchschnittswerten des Rhein-Sieg-Kreises (11,10 €/m² Miete, 3.240 €/m² Kaufpreis) und des Landes Nordrhein-Westfalen (9,24 €/m² Miete, 2.530 €/m² Kaufpreis) liegen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,58, die Bruttomietrendite liegt bei 3,91 %. Die Rendite liegt im unteren Viertel der NRW-Vergleichswerte (Perzentilrang 16,4), was auf die im Verhältnis zu den Mieten hohen Kaufpreise hindeutet.

Preisentwicklung

Die Angebotspreise für Miete und Kauf haben in den letzten Jahren deutliche Schwankungen gezeigt. Die Angebotsmiete stieg von 9,63 €/m² im Jahr 2018 auf 13,55 €/m² im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 12,23 €/m² zurückging. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.577 €/m² (2018) über einen Höhepunkt von 3.906 €/m² (2021) auf 2.921 €/m² (2026).

Besonders auffällig ist der starke Anstieg beider Werte im Zeitraum 2019 bis 2021, gefolgt von einer Korrekturphase. Die Miete legte zwischen 2019 und 2025 um rund 49 % zu, der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum um rund 13 %. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 3,03 % für die Miete und 1,58 % für den Kaufpreis.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf den vorliegenden Inseratdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Alfter deutlich über dem Durchschnitt des Rhein-Sieg-Kreises und des Landes NRW. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 km Entfernung weist nur Bonn mit 14,44 €/m² Miete und 4.399 €/m² Kaufpreis höhere Werte auf. Niederkassel (12,43 €/m² Miete) und Wesseling (12,43 €/m² Miete) liegen knapp über Alfter, während Meckenheim mit 11,16 €/m² Miete und 2.754 €/m² Kaufpreis deutlich unter dem Niveau Alfters liegt.

Der Rhein-Sieg-Kreis als Ganzes weist einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 24,26 auf, Alfter liegt mit 25,58 leicht darüber. Die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis beträgt 4,16 %, in Alfter 3,91 %. Im bundesweiten Vergleich schneidet Alfter bei der Mietrendite eher schwach ab: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 5,10 %.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Alfters ist seit 2015 um 2,19 % von 23.435 auf 23.949 Einwohner gewachsen. Das Wachstum war nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2019–2020 folgte ein stärkerer Anstieg 2022–2023. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 532 (absolute Zahl der Arbeitslosen), was einem Niveau entspricht, das sich seit 2015 nur leicht verändert hat.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Sieg-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 177 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexbereich Demografie mit Rang 264, während der Arbeitsmarkt mit Rang 151 und Wettbewerb & Innovation mit Rang 142 besser abschneiden. Der Rang im Dynamik-Index liegt bei 196.

Als einzige Hochschule ist die Alanus Hochschule für Kunst und Gesellschaft in Alfter ansässig.

Fazit

Alfter positioniert sich als mittelgroße Gemeinde im direkten Umland Bonns mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Die Nähe zur Universitäts- und Regierungsstadt Bonn treibt die Kaufpreise und Mieten nach oben, während die Mietrenditen im bundesweiten Vergleich niedrig ausfallen. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil mit leichtem Wachstum, der Arbeitsmarkt zeigt sich unauffällig. Die Standortqualität im Prognos-Zukunftsatlas ist mittelmäßig, wobei der Arbeitsmarkt die stärkste Komponente darstellt. Bodenrichtwerte liegen für Alfter nicht vor.