Swisttal

Marktüberblick

Swisttal ist eine Gemeinde im äußersten Süden des Rhein-Sieg-Kreises in Nordrhein-Westfalen, gelegen in der Voreifel zwischen Bonn und Euskirchen. Auf einer Fläche von 62,22 km² leben rund 18.780 Einwohner in zehn Ortschaften. Die Gemeinde liegt auf Höhen zwischen 126 und 187 m ü. NHN und wird vom namensgebenden Bach Swist durchflossen. Der Kottenforst, Teil des Naturparks Kottenforst-Ville, liegt östlich der größeren Ortschaften Heimerzheim und Buschhoven.

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 10,22 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.196 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,07, die Bruttomietrendite liegt bei 3,84 Prozent.

Preisentwicklung

Die Angebotspreise für Wohnimmobilien in Swisttal zeigen über die letzten Jahre eine deutliche Volatilität. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.943 Euro/m² (2018) über 2.801 Euro/m² (2019) auf einen Tiefstwert von 1.879 Euro/m² (2020), bevor er ab 2021 wieder anstieg und 2022 mit 3.029 Euro/m² einen neuen Höchststand erreichte. In den Folgejahren folgte eine leichte Korrektur auf 2.820 Euro/m² (2024), bevor die Werte 2025 wieder auf 3.284 Euro/m² anstiegen.

Die Angebotsmieten bewegten sich zwischen 7,59 Euro/m² (2019) und 10,98 Euro/m² (2021). Seit 2022 liegen die Mietwerte durchgängig über 10 Euro/m², mit einem aktuellen Wert von 10,22 Euro/m² (2026).

Der durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei den Kaufpreisen 6,63 Prozent und bei den Mieten 2,89 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Swisttal liegt mit einer Angebotsmiete von 10,22 Euro/m² über dem Durchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 Euro/m²) und Deutschlands (8,92 Euro/m²). Im Vergleich zum Rhein-Sieg-Kreis (11,10 Euro/m²) liegt Swisttal jedoch unter dem Kreisdurchschnitt. Beim Kaufpreis liegt Swisttal mit 3.196 Euro/m² deutlich über dem NRW-Durchschnitt (2.530 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²), liegt aber knapp unter dem Kreiswert (3.240 Euro/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 26,07 liegt über dem Kreisdurchschnitt (24,26) und dem Landesdurchschnitt (22,63), was auf eine im Verhältnis zu den Mieten höhere Preisentwicklung hindeutet. Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,16 %) und dem Landesdurchschnitt (4,52 %). Im Perzentilrang der Mietrenditen in Nordrhein-Westfalen belegt Swisttal Platz 13,13 – ein Wert, der eine vergleichsweise niedrige Rendite ausweist.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Swisttal im Mietpreisspektrum mittig: Rheinbach (11,07 Euro/m²), Euskirchen (10,35 Euro/m²) und Meckenheim (11,16 Euro/m²) liegen ähnlich oder leicht darüber. Alfter mit 12,39 Euro/m² und Bornheim mit 11,93 Euro/m² weisen deutlich höhere Mieten aus. Beim Kaufpreis liegt Swisttal (3.196 Euro/m²) über Euskirchen (2.990 Euro/m²) und Meckenheim (2.754 Euro/m²), unter Alfter (3.803 Euro/m²) und Bornheim (3.324 Euro/m²).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Swisttals wuchs von 18.204 Einwohnern (2015) auf 18.780 (2024), was einem Anstieg von 3,16 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 302 Einwohner je Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag bei 380 (2023).

Der Rhein-Sieg-Kreis, dem Swisttal angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 177 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Einzelranking schnitt der Kreis bei Arbeitsmarkt (Platz 151) und Wettbewerb & Innovation (Platz 142) relativ gut ab, während die Dynamik (Platz 196) und die demografische Entwicklung (Platz 264) Schwachstellen aufweisen. Der Wohlstand und die soziale Lage rangieren auf Platz 211. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Swisttal im Einzelnen.

Hochschulen sind in Swisttal nicht vorhanden. Die Gemeinde ist eine Flächengemeinde mit zehn eigenständigen Ortschaften, die historisch gewachsen sind und jeweils eigenen Charakter bewahrt haben. Die Ortschaften orientieren sich je nach Lage unterschiedlich auf Bonn, Euskirchen, Rheinbach oder Köln.

Fazit

Swisttal präsentiert sich als Gemeinde mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Vergleich zu Nordrhein-Westfalen und Deutschland, jedoch unter dem Niveau des Rhein-Sieg-Kreises. Die volatile Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt sowohl Aufwärts- als auch Korrekturphasen. Die niedrige Bruttomietrendite im Landesvergleich und der hohe Kaufpreisfaktor deuten auf einen nachfragestarken Wohnstandort hin, bei dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, wenn auch moderat. Die Standortfaktoren des Kreises zeigen eine solide wirtschaftliche Basis mit Stärken im Arbeitsmarkt und bei Wettbewerb & Innovation, während demografische Herausforderungen und Dynamikdefizite bestehen. Die dezentrale Struktur der Gemeinde mit zehn Ortschaften prägt das Bild und führt zu unterschiedlichen Orientierungen der Bewohner auf die umliegenden Städte.