Waldorf

Marktüberblick

Waldorf ist eine kleine Ortsgemeinde im Vinxtbachtal im Landkreis Ahrweiler, Rheinland-Pfalz. Mit 884 Einwohnern auf 7,62 km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die zur Verbandsgemeinde Bad Breisig gehört und am Rande des Vulkanparks Brohltal zwischen Sinzig und Niederzissen liegt. Der Ort liegt auf 156 m ü. NHN und ist historisch bis ins 10. Jahrhundert zurückverfolgbar.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau: Die Angebotsmiete liegt bei 7,73 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.268 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,09 % liegt nur knapp über der niedrigsten Rendite der Nachbarorte (Dedenbach mit 3,85 %). Alle anderen sieben Nachbarn weisen höhere Renditen auf. Der Kaufpreisfaktor von 24,46 liegt über dem Kreisdurchschnitt (23,75), dem Landesdurchschnitt (21,16) und dem bundesweiten Durchschnitt (ca. 22,5). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in allen drei Vergleichsebenen höher ist als im Mittel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Waldorf ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Von 2018 bis 2025 bewegen sich die Angebotswerte zwischen 5,50 Euro je Quadratmeter (2022) und 8,31 Euro (2025). Ein deutlicher Tiefpunkt lag 2022 bei 5,50 Euro, gefolgt von einem Anstieg auf 7,50 Euro im Jahr 2023. 2024 folgte mit 6,71 Euro ein Rückgang, ehe 2025 mit 8,31 Euro der höchste Wert der Reihe erreicht wurde. Der CAGR von 5,27 % über den Zeitraum 2018 bis 2025 fasst diese volatile Entwicklung zusammen.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 1.385,71 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024 und 3.132,88 Euro im Jahr 2025. Der Anstieg von 126 % in einem Jahr ist außergewöhnlich und könnte auf eine sehr kleine Stichprobe oder einen Ausreißer in den Angebotswerten hindeuten. Eine belastbare Trendaussage ist aus diesen beiden Punkten nicht ableitbar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Waldorf bei der Angebotsmiete mit 7,73 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,70 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein anderes Bild: Mit 2.268 Euro liegt Waldorf über dem Kreis- (2.119 Euro) und Landesdurchschnitt (2.030 Euro), aber unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,09 %, die nur von Dedenbach (3,85 %) übertroffen wird. Oberzissen weist mit 7,70 % die höchste Rendite auf – bei einem Kaufpreis von nur 1.412 Euro und einer Miete von 9,06 Euro. Bad Breisig als nächstgrößere Stadt liegt mit 4,36 % knapp über Waldorf, obwohl der Kaufpreis dort mit 2.617 Euro deutlich höher ist.

Der Kaufpreisfaktor von 24,46 liegt über dem Kreis- (23,75), Landes- (21,16) und Bundesdurchschnitt (ca. 22,5). Die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete ist in allen drei Vergleichsebenen spürbar.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Waldorf ist seit 2015 stabil bei etwa 880 bis 890 Einwohnern. Von 861 im Jahr 2015 auf 884 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 2,67 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 116 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,86 Prozent mit zehn arbeitslosen Personen. Der Landkreis Ahrweiler, zu dem Waldorf gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 204 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Rang 157) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 162). Schwächer ist er bei der Dynamik (Rang 250) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 253). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Waldorf allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.