Königsfeld

Marktüberblick

Königsfeld ist eine 7,2 km² große Ortsgemeinde im Vinxtbach-Tal des Landkreises Ahrweiler in Rheinland-Pfalz. Mit 691 Einwohnern (Stand 2024) und 96 Einwohnern pro Quadratkilometer ist der Ort dünn besiedelt. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Brohltal mit Sitz in Niederzissen. Bad Neuenahr-Ahrweiler als nächstgrößere Stadt und Kreisverwaltungssitz liegt 6,5 Kilometer entfernt.

Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich auf einem niedrigen Preisniveau. Die Angebotsmiete liegt bei 6,58 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.808 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten von Rheinland-Pfalz (Miete 8,08 €/m², Kaufpreis 2.030 €/m²) und Deutschland (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 4,37 %, was unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,9 liegt leicht über dem Landes- und Bundesdurchschnitt von jeweils rund 21,2. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im Durchschnitt – die Rendite für Kapitalanleger ist hier geringer.

Die niedrigen absoluten Preise spiegeln die ländliche Lage in der Eifel wider. Gleichzeitig zeigt die niedrige Rendite, dass der Markt nicht durch günstige Kaufpreise, sondern durch eine Kombination aus moderaten Mieten und relativ hohen Kaufpreisen geprägt ist.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Königsfeld zeigen einen unruhigen Verlauf. Von 2018 (6,40 €/m²) stiegen sie bis 2019 auf 7,00 €/m², fielen dann bis 2022 auf 5,22 €/m² und blieben 2023 auf diesem Niveau. Seitdem ist ein starker Anstieg zu verzeichnen: 2025 liegt die Angebotsmiete bei 7,75 €/m² – das ist ein Anstieg von rund 49 % gegenüber dem Tief von 2022/2023. Der gesamte CAGR von 2,77 % über die Beobachtungsperiode wird also vor allem durch den jüngsten Anstieg getrieben.

Die Kaufpreise entwickelten sich anders. Von 1.128,57 €/m² im Jahr 2020 stiegen sie bis 2022 auf 1.971,33 €/m² – ein Anstieg von über 75 % in zwei Jahren. Danach folgte eine Korrektur: 2023 sank der Preis auf 1.888 €/m², 2024 stabilisierte er sich bei 1.899 €/m², und 2025 fiel er erneut auf 1.759,92 €/m². Der CAGR von 9,29 % über die gesamte Reihe ist hoch, wird aber durch den starken Anstieg 2020–2022 und die nachfolgende Korrektur geprägt.

Die gegenläufige Entwicklung von Miete und Kaufpreis in den jüngsten Jahren ist bemerkenswert: Während die Mieten stark steigen, fallen die Kaufpreise. Das könnte auf eine Anpassung der Kaufpreise an die aktuelle Marktnachfrage hindeuten, während die Mietangebote bereits auf gestiegene Betriebskosten oder gestiegene Nachfrage reagieren. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Königsfeld bei den Mietpreisen unter dem Kreisdurchschnitt von 7,70 €/m² und deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Bei den Kaufpreisen mit 1.808 €/m² liegt der Ort ebenfalls unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,37 % liegt im Perzentilrang 37,04 im Bundesland – das bedeutet, dass 37 % der Orte in Rheinland-Pfalz eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen. Im Kreis Ahrweiler liegt der Durchschnitt bei 4,68 %, Königsfeld also leicht darunter.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Dedenbach (1,6 km entfernt) hat mit 6,52 €/m² eine fast identische Miete, aber einen höheren Kaufpreis von 2.031 €/m² und damit eine niedrigere Rendite von 3,85 %. Oberdürenbach (3,6 km) fällt mit 1.170 €/m² Kaufpreis und 6,56 % Rendite deutlich aus dem Rahmen – hier sind die Kaufpreise extrem niedrig im Verhältnis zur Miete. Bad Neuenahr-Ahrweiler als nächstgrößere Stadt liegt mit 10,56 €/m² Miete und 3.142 €/m² Kaufpreis auf einem ganz anderen Preisniveau, die Rendite beträgt dort 4,03 %.

Der Kaufpreisfaktor von 22,9 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,75, was darauf hindeutet, dass Königsfeld im Kreisvergleich moderat bewertet ist.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Königsfeld zeigt eine leichte Erholung nach einem Tiefpunkt. Von 673 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2018 auf 705, fiel dann bis 2020 auf 674 und erholte sich bis 2024 wieder auf 691. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 bei einem Anstieg von 2,67 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,15 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu schwankte sie zwischen 1,91 % (2022) und 3,32 % (2021). Die niedrige Arbeitslosigkeit entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in strukturstarken Regionen.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Ahrweiler Rang 204 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang 157 ist überdurchschnittlich gut, ebenso der Wohlstand- und soziale-Lage-Rang 162. Der Demografie-Rang 283 und der Wettbewerb-/Innovations-Rang 253 liegen im unteren Drittel. Der Dynamik-Rang 250 deutet auf moderate Entwicklungsimpulse hin. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Königsfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Eifel-Region mit touristischer Ausrichtung – die Keramikroute, ein Wanderweg mit keramischen Kunstwerken im Vinxtbach-Tal, ist ein lokales Kulturangebot.