Vierherrenborn

Marktüberblick

Vierherrenborn ist eine 8,57 km² große Ortsgemeinde im Kreis Trier-Saarburg, Rheinland-Pfalz, mit 183 Einwohnern (2024). Auf dieser Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 21 Einwohnern pro km². Der Ort liegt im ländlichen Raum mit einer Struktur, die typisch für die kleineren Gemeinden der Region ist.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,66 € je m² unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 € und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,99 €. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.600 € je m² über dem Landesdurchschnitt von 2.030 € und knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.640 €. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,54 %, die mit einem Perzentilrang von 11,4 im Bundesland zu den niedrigsten Werten gehört. Der Kaufpreisfaktor von 28,3 liegt ebenfalls deutlich über dem Landesdurchschnitt von 21,2 und signalisiert, dass sich die Investitionen über einen langen Zeitraum amortisieren.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Vierherrenborn war in den letzten Jahren volatil. Die Zeitreihe zeigt Werte von 5,40 € (2019) über 6,06 € (2022) zu einem Ausreißer von 12,60 € (2023), gefolgt von einem Rückgang auf 7,20 € (2024) und 7,40 € (2025). Dieser sprunghafte Anstieg 2023 und die folgende Korrektur deuten auf eine kleine Stichprobe hin, bei der einzelne Inserate das Ergebnis stark beeinflussen können. Die Miete liegt damit heute nur leicht über dem Niveau von 2022.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen durchgängigen Anstieg von 2.000 € je m² (2021) auf 2.550 € je m² (2025). Das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von etwa 6,3 %. Der aktuelle Wert von 2.600 € je m² liegt leicht darüber. Die Kaufpreise entwickeln sich also deutlich stabiler als die Mieten, bleiben aber auf einem für die Region hohen Niveau.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein klares Bild: Die Angebotsmiete von 7,66 € je m² liegt im unteren Drittel der acht untersuchten Nachbarorte – nur Baldringen (7,23 €) ist niedriger. Der Kaufpreis von 2.600 € je m² liegt jedoch im oberen Drittel der Nachbarn – deutlich über Orten wie Hentern (931 €), Greimerath (990 €) und Schömerich (1.000 €), aber unter Zerf (3.001 €) und Ockfen (3.102 €).

Die Bruttomietrendite von 3,54 % ist die drittniedrigste im direkten Vergleich – nur Zerf (3,12 %) und Ockfen (3,52 %) liegen darunter. Baldringen erreicht mit 3,99 % eine bessere Rendite, während Orte wie Hentern (10,04 %), Schömerich (9,34 %) und Greimerath (9,27 %) deutlich höhere Werte aufweisen. Diese Spanne zeigt, dass der Markt in der Region stark segmentiert ist: einige Nachbarorte weisen sehr niedrige Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten auf und bieten damit eine hohe Rendite, während Vierherrenborn und Ockfen als Ausreißer nach oben beim Kaufpreis zu finden sind.

Im Landesvergleich liegt Vierherrenborn bei der Miete unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt, bei Kaufpreis, Kaufpreisfaktor und Rendite jedoch über dem Landesmittel. Der Ort folgt damit nicht dem allgemeinen Muster der Region, sondern bildet eine eigene Preisklasse.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Vierherrenborn ist seit 2019 um 5,2 % von 193 auf 183 Einwohner gesunken. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Rückgang von 2019 auf 2021 (193 → 184) folgte ein leichter Anstieg 2022 (185), bevor der Rückgang 2023 wieder einsetzte und sich 2024 bei 183 Einwohnern einpendelte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,61 % mit zwei arbeitslosen Personen. Die Zeitreihe zeigt jedoch starke Schwankungen zwischen 0,81 % (2021/2022) und 3,57 % (2019). Bei einer so kleinen Bevölkerungszahl sind diese Werte statistisch stark anfällig für einzelne Fälle und lassen keine sicheren Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Lage zu.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Trier-Saarburg mit Rang 313 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt (Rang 367), während die soziale Lage mit Rang 156 die stärkste Kategorie darstellt. Die Dynamik liegt mit Rang 163 im mittleren Drittel. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, gibt aber Hinweise auf den regionalen Kontext, in dem Vierherrenborn eingebettet ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus kleiner Bevölkerung, leicht rückläufiger Entwicklung und dem schwachen Arbeitsmarkt im Kreis deutet auf einen eher ruhigen, wenig dynamischen lokalen Immobilienmarkt hin.