Duchroth

Marktüberblick

Duchroth ist eine 9,68 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach mit rund 550 Einwohnern. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Rüdesheim und liegt im Norden des Naherholungsgebiets Rheingrafenstein auf 240 m ü. NHN. Nördlich verläuft die Bundesstraße 41. Duchroth ist ein Weinort im Anbaugebiet Nahe mit elf Weinbaubetrieben und 35 Hektar bestockter Rebfläche.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 7,26 Euro je Quadratmeter zwar über den Werten von Oberhausen an der Nahe (7,11 Euro) und Staudernheim (6,75 Euro), jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.358 Euro je Quadratmeter liegt dagegen über dem Kreiswert von 2.017 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,69 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 27,07. Die Rendite ist damit die zweitniedrigste aller acht untersuchten Nachbarorte – nur Staudernheim liegt mit 3,46 Prozent darunter. Der Kaufpreisfaktor von 27,07 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27-fachen der Jahresangebotsmiete entspricht – deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 21,03.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 verlief volatil: Von 4,78 Euro je Quadratmeter stieg die Angebotsmiete 2022 auf 7,53 Euro, fiel dann aber 2023 und 2024 wieder auf 5,75 bzw. 5,64 Euro. Der aktuelle Wert von 6,96 Euro (2026) liegt damit immer noch unter dem 2022er Spitzenwert. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,81 Prozent, was den starken Anstieg zwischen 2018 und 2022 widerspiegelt.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch ungleichmäßiger dokumentiert: 2023 lag der Angebotskaufpreis bei 2.880 Euro je Quadratmeter, fiel 2024 auf 1.727 Euro und erholte sich 2026 auf 2.744 Euro. Der CAGR von -1,59 Prozent über den verfügbaren Zeitraum zeigt eine leichte Abwärtsentwicklung, die jedoch durch die starke Volatilität zwischen den einzelnen Jahren überlagert wird. Die kurzen und lückenhaften Zeitreihen für den Kaufpreis machen trendbezogene Aussagen unsicher.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Duchroth durch eine Kombination aus moderater Miete und hohem Kaufpreis hervor. Mit 7,26 Euro je Quadratmeter Miete liegt der Ort unter dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro, aber über den Werten von Oberhausen an der Nahe (7,11 Euro) und Staudernheim (6,75 Euro). Der Kaufpreis von 2.358 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 2.017 Euro und über dem Wert von Oberhausen (2.160 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent ist die zweitniedrigste aller Nachbarorte – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Bundesland liegt Duchroth mit einem Perzentilrang von 15 im unteren Fünftel der Renditeverteilung. Der Kaufpreisfaktor von 27,07 übersteigt den Kreiswert von 21,03 um etwa 29 Prozent.

Dieses Muster – moderat hohe Miete bei hohem Kaufpreis – führt zu einer überdurchschnittlich hohen Kapitalbindung bei gleichzeitig geringer laufender Rendite. Im Vergleich dazu bieten Orte wie Niederhausen (Kaufpreis 921 Euro, Rendite 10,55 Prozent) oder Schloßböckelheim (Kaufpreis 1.026 Euro, Rendite 9,41 Prozent) deutlich höhere Ertragschancen, während Staudernheim mit 6,75 Euro Miete und 2.343 Euro Kaufpreis ein ähnliches, aber noch extremeres Muster zeigt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Duchroth ist seit 2017 stabil bei rund 550 Einwohnern (553 im Jahr 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,26 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 2,08 und 3,51 Prozent – ein Niveau, das unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.

Der Landkreis Bad Kreuznach, dem Duchroth angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Rang 302 für Dynamik und Rang 282 für Stärke. Diese Einordnung gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Duchroth selbst verfügt über keine Hochschule.

Der Ort ist als Weinort im Anbaugebiet Nahe strukturiert: Elf Weinbaubetriebe bewirtschaften 35 Hektar Rebfläche, wobei etwa 85 Prozent Weißweinrebsorten entfallen. Der Weinbau hat historische Bedeutung für die Gemeinde, ist aber im Vergleich zur Gesamtfläche von 9,68 km² begrenzt. Die B41 bietet eine Anbindung an überregionale Verkehrswege, ein eigener Bahnanschluss besteht seit 1961 nicht mehr.