Hallgarten

Marktüberblick

Hallgarten ist eine 2,54 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach, die zur Verbandsgemeinde Bad Kreuznach gehört. Der Ort liegt etwa zehn Kilometer südwestlich der Kreisstadt Bad Kreuznach und südöstlich von Bad Sobernheim. Im Osten verläuft die Bundesstraße 48, eine Busverbindung besteht nach Bad Kreuznach; der nächste Bahnhof befindet sich in Bad Münster am Stein-Ebernburg an der Strecke Bingen–Saarbrücken. Die Gemeinde hat rund 793 Einwohner (Datenstand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 312 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Hallgarten bewegt sich mit den vorliegenden Angebotswerten leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach und des Landes Rheinland-Pfalz. Die Angebotsmiete liegt bei 7,61 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.918 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen etwa fünf bis sechs Prozent unter dem jeweiligen Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 21,02 entspricht nahezu exakt dem Kreiswert von 21,03.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,76 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Hallgarten niedriger ausfallen als in der Region.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen in Hallgarten eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die über das hinausgeht, was man von typischen Immobilienmärkten in ländlichen Gemeinden erwartet.

Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2026 beträchtlich: Von 4,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie auf 5,53 Euro (2019), fiel dann leicht auf 5,27 Euro (2021), sprang 2022 auf 10 Euro an, fiel 2023 auf 7,11 Euro, stieg 2024 auf 5,67 Euro und liegt 2026 bei 10,11 Euro. Diese Schwankungen von unter 5 Euro auf über 10 Euro pro Quadratmeter deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenjahre vor: 2.636,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 und 1.718,75 Euro im Jahr 2023. Das entspricht einem Rückgang von rund 35 Prozent innerhalb eines Jahres. Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und schwankenden Mietwerten macht eine stabile Markteinschätzung schwierig.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil positiv: Von 754 Einwohnern im Jahr 2017 stieg die Zahl auf 793 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 5,17 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,23 Prozent und bewegte sich damit auf einem niedrigen Niveau, das leicht über dem Tiefwert von 2,1 Prozent im Jahr 2018, aber unter dem Wert von 3,72 Prozent im Jahr 2015 liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Hallgarten ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,61 Euro pro Quadratmeter liegt unter Feilbingert (8,26), Hochstätten (8,23), Obermoschel (8,45) und Alsenz (8,66), aber über Niedermoschel (7,59), Oberhausen an der Nahe (7,11), Altenbamberg (6,84) und Duchroth (7,26). Bei den Kaufpreisen liegt Hallgarten mit 1.918 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich über Hochstätten (987 Euro) und Alsenz (736 Euro), aber unter Obermoschel (2.728 Euro) und Duchroth (2.358 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,76 Prozent liegt über Obermoschel (3,72 Prozent), Oberhausen an der Nahe (3,95 Prozent) und Duchroth (3,69 Prozent), aber unter Feilbingert (6,6 Prozent), Niedermoschel (6,28 Prozent), Hochstätten (10 Prozent) und Alsenz (14,12 Prozent). Nur Altenbamberg (4,75 Prozent) liegt knapp darunter. Das Muster ist klar: Hallgarten hat relativ niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen im Nachbarkontext, was die Rendite drückt. Im Gegensatz dazu weisen Orte wie Alsenz (Rendite 14,12 Prozent) oder Hochstätten (10 Prozent) extrem niedrige Kaufpreise bei vergleichbaren oder höheren Mieten auf.

Auf Ebene des Landkreises Bad Kreuznach und des Landes Rheinland-Pfalz liegt Hallgarten mit seiner Rendite von 4,76 Prozent leicht unter dem Durchschnitt (Kreis: 5,14 Prozent, Land: 5,25 Prozent). Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 49,8 Prozent, was bedeutet, dass Hallgarten in der Mitte der Verteilung liegt, wenn alle 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz nach ihrer Bruttomietrendite sortiert werden.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bad Kreuznach, zu dem Hallgarten gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. In den Teilindizes schnitt der Kreis mit Rang 302 in der Dynamik und Rang 306 in der Demografie am schwächsten ab. Die Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 279), Arbeitsmarkt (Rang 292) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 257) liegen leicht besser, bleiben aber ebenfalls im unteren Drittel.

Diese strukturelle Einordnung des Kreises korrespondiert mit den niedrigeren Mietwerten in Hallgarten im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (8,92 Euro pro Quadratmeter). Der Kreis liegt insgesamt in einem wirtschaftlich strukturschwächeren Bereich, was sich in den niedrigeren Immobilienwerten widerspiegelt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die positive Bevölkerungsentwicklung (+5,17 Prozent seit 2017) bei einem Prognos-Rang im unteren Drittel ist ein interessantes Muster: Der Zuzug könnte auf andere Faktoren wie die Lage im Umland von Bad Kreuznach zurückzuführen sein.

Für Hallgarten liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.