Oberhausen an der Nahe

Der Ort

Oberhausen an der Nahe ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach mit 356 Einwohnern auf einer Fläche von 3,31 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Langenlonsheim-Stromberg und liegt im Weinbaugebiet Nahe. Historisch gehörte der Ort von 1816 bis 1946 zum Königreich Bayern (Pfalz); die Nahe bildete in dieser Zeit die Grenze zu Preußen. Die 1889 erbaute Luitpoldbrücke, eine sechsbogige Sandsteinbrücke, ist das Wahrzeichen des Ortes und wurde auf Veranlassung des bayerischen Prinzregenten Luitpold errichtet, um Winzern den Transport ihrer Trauben und Weine nach Bad Kreuznach zu ermöglichen.

Die Gemeinde ist eine kleine ländliche Siedlung mit einer Bevölkerungsdichte von 108 Einwohnern je km². Sie verfügt über keine Hochschulen und ist strukturell in den ländlichen Raum des südlichen Landkreises Bad Kreuznach eingebunden.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.160 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,11 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,95 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,32.

Diese Kennzahlen bilden ein ungewöhnliches Bild: Die Miete von 7,11 Euro liegt 13 % unter dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro und 12 % unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.160 Euro liegt dagegen 7 % über dem Kreisdurchschnitt von 2.017 Euro und 6 % über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer niedrigen Rendite und einem hohen Kaufpreisfaktor.

Der Kaufpreisfaktor von 25,32 bedeutet, dass das 25,32-fache der Bruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Er liegt 20 % über dem Kreisdurchschnitt von 21,03 und 20 % über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 3,95 % liegt im unteren Quartil des Bundeslandes (Perzentilrang 21,7 von 100). Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,5 km liegt Oberhausen mit 3,95 % nahe dem unteren Ende. Nur Duchroth (3,69 %, 1,6 km entfernt) liegt darunter; die übrigen Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 4,64 % (Oberstreit) und 10,55 % (Niederhausen) deutlich höher.

In der Zeitreihe zeigt sich ein starker Anstieg der Angebotsmiete: Von 4,86 Euro im Jahr 2018 stieg sie auf 5,20 Euro im Jahr 2024. Der Wert für 2026 in der Zeitreihe beträgt 9,70 Euro. Der aktuelle Angebotswert von 7,11 Euro liegt zwischen diesen beiden Zeitpunkten. Der Kaufpreis stieg von 1.740 Euro im Jahr 2021 auf 2.371 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von rund 8 % entspricht.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Oberhausens ist seit 2017 rückläufig. Von 373 Einwohnern im Jahr 2017 ging die Zahl auf 356 im Jahr 2024 zurück, einem Verlust von 4,6 % über diesen Zeitraum. In der Mitte der Reihe lag 2021 mit 378 Einwohnern ein lokaler Höchststand, bevor der Rückweg einsetzte.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 0 % im Jahr 2015 über 2,19 % im Jahr 2019 auf 3,21 % im Jahr 2023. Der Anstieg in den letzten Jahren ist deutlich, liegt aber im absoluten Vergleich mit unter 4 % weiterhin auf niedrigem Niveau. Im Jahr 2023 waren sieben Personen arbeitslos gemeldet.

Der Bevölkerungsrückgang und der Anstieg der Arbeitslosigkeit gehen in derselben Richtung und deuten auf eine schwächelnde lokale Entwicklung hin. Die Gemeinde ist zu klein, um eigene Arbeitsmärkte zu tragen; die Einpendlerquote und die Abwanderung sind Faktoren, die sich in diesen Kennzahlen niederschlagen können.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Landkreis Bad Kreuznach, dem Oberhausen an der Nahe angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Rang 302 im Dynamik-Index und Rang 282 im Stärke-Index. Die Teilindizes für Demografie (Rang 306), Arbeitsmarkt (Rang 292), Wettbewerb und Innovation (Rang 279) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 257) liegen allesamt im unteren bis mittleren Drittel.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Sie geben jedoch einen Hinweis auf den strukturellen Rahmen, in dem sich der lokale Immobilienmarkt bewegt. Ein Kreis im unteren Drittel des Zukunftsatlas bietet typischerweise weniger wirtschaftliche Dynamik und geringere Zukunftschancen als der deutsche Durchschnitt.

Die Lage im Weinbaugebiet Nahe und die touristische Vermarktung des Naheweins sowie der Kurstädte Bad Kreuznach und Bad Münster am Stein-Ebernburg sind wichtige wirtschaftliche Faktoren für den Kreis. Die Luitpoldbrücke als historisches Wahrzeichen und die Weinbautradition prägen das Ortsbild und könnten für den lokalen Wohnungsmarkt eine gewisse Stabilisierungswirkung haben.