Waldböckelheim

Marktüberblick

Waldböckelheim liegt im Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz und umfasst eine Fläche von 18,58 km². Die Gemeinde hat rund 2.165 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 117 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde und ist Teil des ländlichen Raums im Nahegebiet.

Der Immobilienmarkt zeigt eine besondere Konstellation: Die Angebotsmiete liegt mit 9,11 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (8,17 Euro) und des Landes Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.020 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreiswert (2.017 Euro) und knapp unter dem Landeswert (2.030 Euro). Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 5,41 Prozent, die sowohl den Kreisdurchschnitt (5,14 %) als auch den Landesdurchschnitt (5,25 %) übertrifft. Der Kaufpreisfaktor von 18,48 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 21,03 und dem Landeswert von 21,16. Im Bundesland liegt Waldböckelheim bei der Rendite auf dem 65. Perzentil – besser als etwa zwei Drittel der vergleichbaren Orte.

Die niedrige Mietrendite in Nachbarorten wie Burgsponheim (3,68 %) oder Duchroth (3,69 %) zeigt, dass Waldböckelheim mit seiner Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativer Mietpreishöhe eine Ausnahme im unmittelbaren Umland darstellt.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Waldböckelheim ist durch starke Schwankungen geprägt, die über die allgemeine Marktdynamik hinausgehen.

Die Angebotsmiete stieg von 5,85 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,48 Euro im Jahr 2020 an, fiel dann 2021 auf 6,44 Euro zurück, bevor sie 2023 mit 8,76 Euro ein neues Niveau erreichte. Im aktuellen Jahr 2026 liegt sie bei 9,14 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,74 Prozent.

Der Angebotskaufpreis zeigt noch ausgeprägtere Ausschläge: Von 1.288 Euro im Jahr 2018 stieg er 2020 auf 2.464 Euro, fiel dann bis 2023 auf 1.300 Euro und sprang 2024 auf 2.790 Euro, bevor er 2025 auf 2.327 Euro und 2026 auf 2.564 Euro korrigierte. Der CAGR liegt bei 8,99 Prozent.

Die Volatilität ist bemerkenswert: Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.288 und 2.790 Euro – eine Spanne von mehr als 100 Prozent. Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Transaktionsdaten hindeutet, deren geringe Anzahl die Stabilität der Kennzahlen einschränkt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu vier Kilometern positioniert sich Waldböckelheim unterschiedlich je nach Betrachtungswinkel.

Bei der Angebotsmiete liegt Waldböckelheim mit 9,11 Euro je Quadratmeter im oberen Bereich der Nachbargemeinden. Nur Oberstreit (9,47 Euro) liegt höher. Schloßböckelheim (8,05 Euro) und Burgsponheim (5,46 Euro) liegen deutlich darunter.

Beim Kaufpreis liegt Waldböckelheim mit 2.020 Euro je Quadratmeter im mittleren Bereich. Schloßböckelheim (1.026 Euro), Boos (1.310 Euro) und Sponheim (1.205 Euro) sind deutlich günstiger, während Oberstreit (2.450 Euro), Duchroth (2.358 Euro) und Oberhausen an der Nahe (2.160 Euro) teurer sind.

Die Bruttomietrendite variiert im Nachbarumkreis extrem: Von 3,68 Prozent in Burgsponheim und Duchroth bis zu 9,41 Prozent in Schloßböckelheim und 8,98 Prozent in Sponheim. Waldböckelheim liegt mit 5,41 Prozent im unteren Mittelfeld. Die niedrige Rendite in Burgsponheim und Duchroth resultiert aus hohen Kaufpreisen bei vergleichsweise niedrigen Mieten, während Schloßböckelheim und Sponheim durch niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten attraktive Renditen bieten.

Der Kaufpreisfaktor von 18,48 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, ist aber im direkten Nachbarvergleich nicht berechenbar, da die Nachbarorte keine Kaufpreisfaktoren ausweisen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Waldböckelheim ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 2.181 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 2.165 – ein Rückgang von 0,73 Prozent über den Zeitraum. Der tiefste Wert wurde 2017 mit 2.156 Einwohnern erreicht, 2022 wurde mit 2.209 ein lokaler Höchststand verzeichnet, bevor die Zahl wieder auf das Niveau von 2015 fiel.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,0 Prozent. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte die absolute Zahl der Arbeitslosen zwischen 44 und 68. 2018 und 2022 wurden mit 44 bzw. 45 die niedrigsten Werte erreicht, 2016 und 2020 die höchsten mit 68 bzw. 64. Die aktuelle Quote von 5,0 Prozent liegt im unteren bis mittleren Bereich im historischen Vergleich.

Die Bevölkerungsentwicklung ist damit stabil bis leicht negativ. Der leichte Rückgang steht im Gegensatz zu manchen ländlichen Gemeinden, die durch Zuzug aus städtischen Räumen wachsen. Waldböckelheim zeigt kein signifikantes Wachstum, was die Nachfrage nach Immobilien eher auf den bestehenden Bedarf als auf Zuzug beschränkt.

Standortfaktoren

Der Kreis Bad Kreuznach, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, erreicht im Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 257 das beste Ergebnis, gefolgt von Wettbewerb und Innovation (Rang 279) und Arbeitsmarkt (Rang 292). Schwächer sind die Werte bei Dynamik (Rang 302) und insbesondere Demografie (Rang 306). Diese Rangfolge deutet auf eine Region hin, die zwar über solide wirtschaftliche Grundlagen verfügt, aber in Bezug auf Wachstum und demografische Entwicklung Rückstände aufweist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit höherer Bildungseinrichtungen bedeutet, dass kein strukturierter Nachfrageschub durch Studierende oder akademisches Personal entsteht.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung, mittelmäßigen Zukunftsatlas-Rängen und fehlenden Hochschulen beschreibt einen Ort, dessen Immobilienmarkt primär von der lokalen Nachfrage bestimmt wird und nicht von überregionalen Zuzugseffekten.