Oberstreit

Marktüberblick

Oberstreit ist eine 1,01 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach, die zur Verbandsgemeinde Rüdesheim gehört. Mit rund 284 Einwohnern auf weniger als einem Quadratkilometer zählt der Ort zu den kleinen Gemeinden der Region. Der Ort liegt nördlich der Nahe, unmittelbar südlich der Kurstadt Bad Sobernheim, und ist bekannt für biologischen Weinbau sowie touristische Infrastruktur.

Das aktuelle Angebotsniveau liegt deutlich über dem regionalen Durchschnitt: Die Angebotsmiete beträgt 9,47 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 2.450 Euro pro Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,64 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 21,56 zeigen, dass die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten – ein Muster, das die Rendite unter das regionale Mittel drückt. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft deutlich dynamisch: Von 6,47 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg die Angebotsmiete auf 8,93 Euro im Jahr 2024 und erreicht in der aktuellen Projektion für 2026 einen Wert von 10,83 Euro. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt und basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen ähnlichen Aufwärtstrend, ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet: Von 1.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 1.890 Euro im Jahr 2024, mit einer Projektion von 1.970 Euro für 2025. Die Schätzungskennzeichnung weist darauf hin, dass diese Werte mit Unsicherheit behaftet sind.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Kaufpreis von 2.450 Euro und dem geschätzten Zeitreihenwert von 1.970 Euro für 2025. Dieser Unterschied von rund 24 Prozent deutet darauf hin, dass der aktuelle Marktpreis deutlich über der historischen Entwicklung liegt. Die Miete liegt mit 9,47 Euro zwischen dem Zeitreihenwert von 2024 (8,93 Euro) und der Projektion für 2026 (10,83 Euro) – hier besteht kein Widerspruch.

Der CAGR der Miete liegt bei 10,85 Prozent, der des Kaufpreises bei 7,05 Prozent. Die Miete steigt also prozentual schneller als der Kaufpreis, was auf eine nachholende Anpassung der Mietpreise hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Oberstreit deutlich ab: Die Angebotsmiete von 9,47 Euro liegt sowohl über dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro als auch über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.450 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.017 Euro und den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro deutlich.

Die Bruttomietrendite von 4,64 Prozent liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 21,56 liegt leicht über dem Kreiswert von 21,03 und dem Landeswert von 21,16. Im Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt Oberstreit auf dem 46. Perzentil – damit befindet sich der Ort im mittleren Drittel.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,5 Kilometer weist Oberstreit die höchste Angebotsmiete auf. Der Kaufpreis liegt mit 2.450 Euro pro Quadratmeter nur knapp unter dem von Bad Sobernheim (2.585 Euro), ist aber deutlich höher als bei Boos (1.310 Euro), Odernheim am Glan (1.258 Euro) oder Schloßböckelheim (1.026 Euro). Die hohe Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis führt zu einer mittleren Rendite, die unter der von Schloßböckelheim (9,41 %) und Odernheim am Glan (8,57 %) liegt, aber über der von Staudernheim (3,46 %) und Duchroth (3,69 %).

Das Preisniveau in Oberstreit entspricht dem Muster einer touristisch geprägten Weinbaugemeinde mit Anbindung an eine Kurstadt. Die Nähe zu Bad Sobernheim, wo Gäste zur Kur oder Erholung weilen, trägt nachweislich zur Nachfrage bei.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 praktisch stabil: Von 285 Einwohnern im Jahr 2015 auf 284 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von weniger als einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 281 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,95 Prozent (7 Arbeitslose). Im Vergleich zu 2,4 Prozent im Jahr 2015 ist die Quote deutlich gestiegen, schwankt aber insgesamt in einem niedrigen Bereich.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kreuznach, zu dem Oberstreit gehört, auf Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Demografie (306), während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 257 am besten abschneidet. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Oberstreit verfügt über keine Hochschulen. Die touristische Infrastruktur – biologischer Weinbau, Wanderwege und die Nähe zu Bad Sobernheim – stellt einen strukturellen Faktor dar, der die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere für Ferienzwecke, beeinflusst. Der Bahnhof Staudernheim mit Direktverbindungen nach Bingen, Saarbrücken, Mainz und Frankfurt liegt etwa drei Kilometer entfernt und bietet eine Anbindung an das überregionale Netz.