Feilbingert

Marktüberblick: Hohe Rendite bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen

Feilbingert präsentiert sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt als ein Ort mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 6,6 Prozent. Diese liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (5,14 Prozent) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (5,25 Prozent). Im Landesvergleich befindet sich Feilbingert damit im 83. Perzentil – ein Platz, der vor allem durch ein Zusammenspiel von moderaten Kaufpreisen und soliden Mieten erreicht wird.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.503 Euro je Quadratmeter liegt rund 25 Prozent unter dem Kreis- und Landesmittel von jeweils etwa 2.020 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,26 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreis- (8,17 Euro) und Landesdurchschnitt (8,08 Euro), bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 15,16 liegt knapp sechs Punkte unter dem Kreis- und Landesmittel von etwa 21. Das bedeutet, dass sich ein Kaufobjekt in Feilbingert bei aktuellen Mietniveaus theoretisch in etwa 15 Jahren durch die Miete amortisiert – im Vergleich zu rund 21 Jahren im Kreisdurchschnitt.

Diese Kombination aus relativ niedrigen Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten macht Feilbingert zu einem der renditestärksten Orte im Landkreis. Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Volatile Märkte mit starkem Korrekturdruck

Die historischen Preisreihen zeigen einen überaus volatil verlaufenden Markt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 4,98 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 und einem Hoch von 10,00 Euro im Jahr 2025. Der berechnete Jahreswachstumswert (CAGR) für die Miete liegt bei 6,45 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Der Kaufpreismarkt zeigt eine ähnliche Unbeständigkeit. Nach einem Wert von 1.447 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 folgte 2022 ein Rückgang auf 1.123 Euro. 2023 sprang der Preis erneut auf 1.630 Euro, bevor er 2024 mit 1.121 Euro fast den Tiefstand von 2022 wieder erreichte. Der berechnete CAGR von minus 8,15 Prozent über diesen Zeitraum wird maßgeblich durch den starken Einbruch von 2023 auf 2024 getrieben.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen der aktuellen Angebotsmiete von 8,26 Euro (Stichtagswert) und dem Wert von 9,68 Euro in der Zeitreihe für 2026. Beide Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Zeitreihe bildet Jahreswerte ab, während die Marktdaten einen aktuellen Stichtagswert darstellen. Beide liegen deutlich über dem langjährigen Niveau vor der Pandemie, aber unter dem 2025er Spitzenwert von 10,00 Euro.

Die starken Schwankungen in beiden Reihen sind für einen kleinen Markt wie Feilbingert typisch: Bereits wenige Inserate können die aggregierten Werte deutlich verschieben. Der aktuelle Kaufpreis von 1.503 Euro liegt zwischen den Extremen von 1.121 und 1.630 Euro und deutet auf eine gewisse Stabilisierung in einem mittleren Niveau hin.

Regionale Einordnung: Günstiger Standort im Weinbaugebiet

Im regionalen Vergleich zeigt Feilbingert ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 8,26 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der acht untersuchten Nachbarorte. Mit 8,23 Euro liegt Hochstätten (2,1 Kilometer entfernt) nahezu auf gleichem Niveau, Norheim (3,7 km) liegt mit 8,82 Euro darüber. Deutlich niedrigere Mieten weisen Altenbamberg (6,84 Euro) und Oberhausen an der Nahe (7,11 Euro) auf.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein größeres Gefälle. Feilbingerts 1.503 Euro je Quadratmeter liegen über den Werten von Hochstätten (987 Euro) und Niederhausen (921 Euro), die mitunter die niedrigsten Kaufpreise im Umkreis aufweisen. Andererseits liegen Hallgarten (1.918 Euro), Altenbamberg (1.731 Euro), Norheim (1.792 Euro), Oberhausen an der Nahe (2.160 Euro) und Duchroth (2.358 Euro) deutlich darüber. Feilbingert positioniert sich damit mittig in der Nachbarschaft.

Besonders auffällig sind die extrem hohen Renditen in Hochstätten (10,0 Prozent) und Niederhausen (10,55 Prozent). Beide Orte weisen sehr niedrige Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten auf. Feilbingerts Rendite von 6,6 Prozent liegt dazwischen und entspricht eher dem Muster von Niedermoschel (6,28 Prozent) und Norheim (5,91 Prozent).

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit demografischem Druck

Feilbingert ist eine kleine Gemeinde mit 1.472 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 10,04 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 147 Einwohner je Quadratkilometer. Seit Beginn der Beobachtungsreihe 2017 ist die Einwohnerzahl um knapp fünf Prozent von 1.549 auf 1.472 zurückgegangen. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2019 (1.565 Einwohner, der höchste Wert der Reihe) und 2020 (1.504), wo ein Verlust von 61 Einwohnern in einem einzigen Jahr zu verzeichnen war. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.472.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,31 Prozent und damit auf einem moderaten Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 2,63 Prozent (2022) und 3,40 Prozent (2015). Mit 29 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.

Der Landkreis Bad Kreuznach erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Demografie (Rang 306), während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 257 am besten abschneidet. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf den strukturellen Rahmen.

Feilbingert gehört zum Weinbaubereich Nahetal im Anbaugebiet Nahe. Drei Weinbaubetriebe bewirtschaften aktuell 20 Hektar Rebfläche (Stand 2007). Im Jahre 1979 waren noch 46 Betriebe mit 53 Hektar Rebfläche tätig – der Weinbau hat sich also deutlich konsolidiert. Der Ort liegt am Rand des Nordpfälzer Berglandes inmitten von Weinbergen und Wäldern. Touristisch relevant ist das nahegelegene Besucherbergwerk Schmittenstollen, das die montanhistorische Vergangenheit des Ortes dokumentiert, sowie der seit 2006 bestehende Panoramaweg rund um Feilbingert. Am Ort bestehen keine Hochschulen.