Bad Bertrich

Ort und Standort

Bad Bertrich liegt im Üßbachtal der südlichen Vulkaneifel, nur wenige Kilometer von der Mosel entfernt. Die 8,71 km² große Gemeinde ist staatlich anerkannter Kurort und beherbergt das Staatsbad mit der einzigen Glaubersalztherme Deutschlands. Diese Heilquelle, eine Natrium-Sulfat-Hydrogenkarbonat-Therme, ist die Grundlage für die Vermarktung als Teil des "Gesundland Vulkaneifel" und ein bedeutender Wirtschaftsfaktor der Region. Die römischen Badegebäude aus der Zeit der Kaiser Valentinian II. und Gratian belegen, dass die thermalen Ressourcen bereits vor über 1.600 Jahren genutzt wurden; die erste urkundliche Erwähnung datiert aus dem Jahr 1097.

Der Ort hat rund 1.038 Einwohner auf einer Fläche von 8,71 km², was einer Bevölkerungsdichte von 119 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 weitgehend stabil: Von 1.046 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.038 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von weniger als einem Prozent.

Marktüberblick und Preisniveau

Die Angebotsmiete in Bad Bertrich liegt bei 8,49 Euro je Quadratmeter und damit über dem Durchschnitt des Landkreises Cochem-Zell (7,10 Euro) sowie über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Lediglich der Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro wird knapp unterschritten. Der Angebotskaufpreis von 1.573 Euro je Quadratmeter liegt hingegen deutlich unter allen Vergleichswerten: unter dem Kreisdurchschnitt (1.694 Euro), dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Diese Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,48 Prozent. Damit liegt Bad Bertrich deutlich über dem Kreisdurchschnitt (5,56 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Bundeslandverteilung belegt die Rendite den 81. Perzentilplatz – das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei etwa 82 Prozent der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Der Kaufpreisfaktor von 15,44 ist ebenfalls deutlich niedriger als im Kreis (20,25) und im Bundesland (21,16). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hoher Rendite bestätigt: Die Mieten stehen im Verhältnis zum Kaufpreis gut. Im regionalen Vergleich zeigt sich diese Positionierung deutlich: Nachbarorte wie Hontheim (3,1 km) oder Beuren (4,1 km) weisen mit 3,82 bzw. 3,80 Prozent deutlich niedrigere Renditen auf, weil ihre Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten deutlich höher liegen. Andere Nachbarorte wie Urschmitt (8,95 Prozent) oder Niederscheidweiler (9,69 Prozent) erreichen sogar noch höhere Renditen, weil ihre Kaufpreise deutlich unter denen von Bad Bertrich liegen.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen ein ungewöhnlich stark schwankendes Marktgeschehen. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 5,87 Euro im Jahr 2018 über 4,90 Euro (2019) und 6,18 Euro (2020) auf 10,15 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 73 Prozent über den Zeitraum. Der Kaufpreis zeigt noch stärkere Ausschläge: Von 678 Euro je Quadratmeter (2018) stieg er auf 2.955 Euro (2020), fiel dann auf 1.698 Euro (2021), stieg erneut auf 3.111 Euro (2022), und sank dann kontinuierlich auf 1.144 Euro (2025), bevor er 2026 wieder auf 2.619 Euro anstieg.

Die extremen Schwankungen im Kaufpreis könnten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen zurückzuführen sein, bei denen einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark nach oben oder unten ziehen können. Die Miete verläuft stabiler, zeigt aber mit dem Sprung von 8,06 Euro (2024) auf 10,15 Euro (2026) einen deutlichen Anstieg in den jüngsten Jahren.

Die berechneten CAGR-Werte (jährliche Wachstumsrate) von 7,08 Prozent für die Miete und 18,40 Prozent für den Kaufpreis sind aufgrund der starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig. Sie spiegeln den Gesamtanstieg über den Zeitraum wider, verdecken aber die Volatilität dazwischen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bad Bertrich ist seit 2015 weitgehend stabil. Mit 1.038 Einwohnern im Jahr 2024 liegt sie nur knapp unter dem Wert von 1.053 im Jahr 2018. Der Rückgang von 0,76 Prozent seit Beginn der Reihe ist gering und deutet auf einen ausgeglichenen Bevölkerungshaushalt hin. Die Arbeitslosenquote ist von 5,47 Prozent im Jahr 2015 auf 4,3 Prozent im Jahr 2023 gesunken.

Für den Landkreis Cochem-Zell, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein differenziertes Bild. Der Gesamtrang von 186 von rund 400 deutschen Kreisen liegt im unteren Mittelfeld. Besonders positiv ist der Dynamik-Rang auf Platz 104, der auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Wohlstands-Rang auf Platz 135 ist ebenfalls vergleichsweise gut. Schwächer positioniert sind der Demografie-Rang (Platz 261) und der Arbeitsmarktrang (Platz 195), was strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen anzeigt. Der Rang für Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 186 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage in der ländlichen Vulkaneifel ohne akademische Einrichtungen bedeutet, dass der Ort nicht von einem studentischen Mietnachfrage-Sektor profitiert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Bad Bertrich ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,49 Euro liegt über allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,6 Kilometern. Der nächstgelegene Nachbarort Hontheim (3,1 km) weist mit 8,34 Euro eine fast identische Miete auf. Die Kaufpreise der Nachbarorte variieren stark: Von 801 Euro in Niederscheidweiler bis 2.619 Euro in Hontheim. Bad Bertrich liegt mit 1.573 Euro im mittleren Bereich.

Die Kombination aus der höchsten Miete im Nachbarvergleich und einem mittleren Kaufpreis führt zu einer Rendite von 6,48 Prozent, die über denen der Nachbarorte Hontheim (3,82 Prozent), Beuren (3,80 Prozent), Bremm (4,33 Prozent) und Alf (5,00 Prozent) liegt. Niedrigere Renditen bei diesen Orten korrespondieren mit ihren deutlich höheren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten.

Die Kurort-Infrastruktur mit dem Staatsbad und der Vulkaneifel Therme sowie dem 2012 eröffneten Römerkessel als erstem Landschaftstherapeutischen Park in Europa unterscheidet Bad Bertrich von den umliegenden Gemeinden. Dieser gesundheitstouristische Faktor könnte sowohl die Mietnachfrage als auch die Kaufpreisdynamik mit beeinflussen.