Forst (Hunsrück)

Marktüberblick

Forst (Hunsrück) ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Cochem-Zell mit einer Fläche von 3,35 km² und rund 63 Einwohnern. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Zell (Mosel) und liegt auf einer Anhöhe oberhalb des Mörsdorfer Bachs. Zusammen mit Altstrimmig, Liesenich und Mittelstrimmig bildet er den sogenannten Strimmiger Berg. Im Ort bestehen zwei landwirtschaftliche Betriebe und eine überregional bekannte Künstlerkolonie. Die Gemeinde ist eine der kleinsten im Landkreis, was die Interpretation der vorliegenden Immobilienkennzahlen einschränkt: Bei dieser geringen Einwohnerzahl und vermutlich sehr wenigen Transaktionen können Durchschnittswerte durch einzelne Vorgänge stark beeinflusst werden.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisniveau und Entwicklung

Der Angebotskaufpreis liegt bei 770 Euro je Quadratmeter, der Angebotsmiete bei 7,50 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,56, die Bruttomietrendite 11,69 Prozent.

Diese Kombination ist außergewöhnlich: Der Kaufpreis ist der niedrigste unter allen erfassten Orten im Umkreis und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Gleichzeitig liegt die Miete mit 7,50 Euro nur knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,10 Euro. Das Ergebnis ist eine extrem hohe Bruttomietrendite von 11,69 Prozent – sie liegt im 98. Perzentil von Rheinland-Pfalz, also an der Spitze aller verglichenen Orte im Bundesland.

Der niedrige Kaufpreisfaktor von 8,56 bedeutet, dass der Kaufpreis das 8,56-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 20,25, der Landesdurchschnitt bei 21,16. Das zeigt: Der Markt in Forst (Hunsrück) wird durch extrem niedrige Kaufpreise geprägt, nicht durch hohe Mieten.

Die Zeitreihe zeigt einen dramatischen Rückgang des Angebotskaufpreises von 1.044 Euro je Quadratmeter (2023) auf 634 Euro je Quadratmeter (2024). Das entspricht einem jährlichen Rückgang von rund 39 Prozent. Diese Bewegung ist außergewöhnlich stark und kann bei einer Gemeinde dieser Größe auf wenige Transaktionen zurückzuführen sein. Die Mietzeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen Anstieg von 6,30 Euro (2021) auf 7,40 Euro (2025).

Regionale Einordnung

Forst (Hunsrück) weist im Vergleich zu allen Nachbarorten die niedrigsten Angebotskaufpreise auf. Von den acht erfassten Nachbargemeinden liegt der Kaufpreis in Forst mit 770 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen anderen: Mastershausen (984 Euro), Mittelstrimmig (1.213 Euro), Liesenich (1.315 Euro), Altstrimmig (1.550 Euro), Reidenhausen (2.112 Euro), Sosberg (2.720 Euro) und Mörsdorf (2.590 Euro).

Auch die Angebotsmiete liegt mit 7,50 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn. Die höchste Miete weist Mörsdorf mit 8,12 Euro auf, die niedrigste Mittelstrimmig mit 5,64 Euro.

Im regionalen Vergleich schneidet Forst bei den Kaufpreisen am schlechtesten ab: Der Kreis Cochem-Zell weist einen Durchschnitt von 1.694 Euro je Quadratmeter auf, Rheinland-Pfalz 2.030 Euro und Deutschland 2.409 Euro. Die Miete liegt mit 7,50 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt (7,10 Euro), deutlich unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Die extreme Diskrepanz zwischen niedrigem Kaufpreis und relativ moderater Miete führt zu der höchsten Bruttomietrendite aller Nachbarorte und zu einem der niedrigsten Kaufpreisfaktoren im Vergleich.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Cochem-Zell erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 186 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Index rangiert mit Platz 261 im unteren Bereich, der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 195 im mittleren Bereich. Der Wohlstands-Index mit Platz 135 gehört zu den stärkeren Bereichen des Kreises. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 104 im oberen Drittel.

Für Forst (Hunsrück) selbst liegen keine Prognos-Ränge vor, da die Bewertung auf Kreisebene erfolgt.

Die Demografie des Ortes zeigt eine leichte Bevölkerungszunahme: Von 61 Einwohnern (2015) auf 66 (2024), was einer Zunahme von rund 8,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 20 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote wird mit 0 Prozent angegeben, was bei der geringen Einwohnerzahl statistisch kaum aussagekräftig ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die historische Entwicklung zeigt einen langfristigen Bevölkerungsrückgang: Lag die Einwohnerzahl 1871 noch bei 108, fiel sie bis 1987 auf 45, bevor sie in den letzten Jahren wieder leicht stieg.