Sankt Aldegund

Marktüberblick

Sankt Aldegund ist eine 6,19 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Cochem-Zell an der Mosel. Mit 535 Einwohnern (2024) und 86 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Die Gemeinde liegt unmittelbar benachbart zu Neef, wo sich die Staustufe St. Aldegund befindet. Weinbau und Tourismus prägen die wirtschaftliche Struktur der Region, wobei der Moselradweg und der Moselsteig jährlich tausende Besucher in die Gegend bringen.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Profil: Die Angebotsmiete liegt bei 7,75 € je m², was über dem Durchschnitt des Landkreises Cochem-Zell (7,10 €/m²) liegt, aber unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.045 €/m² liegt hingegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.694 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und sehr niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 8,9 %, die im Bundesland bei Platz 94,7 von 100 liegt – die höchste Rendite aller verglichenen Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen zeigen eine erhebliche Volatilität der Angebotswerte, die auf den kleinen Markt und die geringe Anzahl von Inseraten hindeuten könnte. Die Angebotsmiete stieg von 7,14 €/m² (2018) auf 11,11 €/m² (2021/2022), fiel dann auf 6,90 €/m² (2025) und liegt 2026 wieder bei 9,21 €/m². Der CAGR von 3,23 % über die gesamte Reihe maskiert diese Schwankungen.

Noch ausgeprägter ist die Entwicklung beim Kaufpreis: Von 747 €/m² (2021) fiel der Wert auf 600 €/m² (2023), bevor er 2024 auf 1.434 €/m² sprang. Dieser Anstieg von 600 auf 1.434 €/m² in einem Jahr entspricht einem CAGR von 24,3 %, der jedoch von wenigen, möglicherweise nicht repräsentativen Inseraten getrieben sein könnte. Die aktuelle Angebotskennzahl von 1.045 €/m² liegt zwischen diesen Extremen. Es handelt sich durchgängig um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um tatsächliche Transaktionspreise.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Sankt Aldegund durch den extrem niedrigen Kaufpreis auf. Mit 1.045 €/m² liegt der Ort weit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.694 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 11,24 liegt mit etwa 55 % deutlich unter dem Kreiswert von 20,25 und dem Landeswert von 21,16. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das 11,24-fache des jährlichen Bruttokaltmieteneinkommens für den Kauf einer Immobilie angesetzt wird – im Vergleich zu über 20-fachen in den größeren Vergleichsräumen.

Im direkten Umfeld zeigen sich unterschiedliche Muster: Neef (1,1 km entfernt) weist mit 1.328 €/m² einen höheren Kaufpreis und mit 5,75 €/m² eine niedrigere Miete auf als Sankt Aldegund, was zu einer deutlich niedrigeren Rendite von 5,2 % führt. Bremm (2,3 km) liegt mit 2.277 €/m² Kaufpreis und 8,22 €/m² Miete auf einem ganz anderen Niveau mit nur 4,33 % Rendite. Pünderich (4,6 km) liegt mit 1.344 €/m² und 7,62 €/m² näher an Sankt Aldegund, erzielt aber ebenfalls nur 6,81 % Rendite. Sankt Aldegund profitiert also strukturell von einem besonders niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Cochem-Zell insgesamt auf Platz 186 von rund 400 Kreisen. Besonders auffällig: Der Rang im Teilindex Dynamik liegt mit Platz 104 deutlich besser als der Rang in Stärke (Platz 199). Dies entspricht einem Muster, in dem die Region über Zukunftschancen verfügt, aber aktuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Wohlstand unter dem Mittel liegen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Sankt Aldegund ist seit 2015 um 9,9 % von 594 auf 535 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich, mit einer kurzen Erholung 2021 (559), die sich nicht hielt. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,94 % (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau – sie war 2015 mit 5 % noch mehr als doppelt so hoch und hat sich seither stabilisiert. Von den 535 Einwohnern sind sechs arbeitslos gemeldet.

Der Ort verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und sehr niedriger Arbeitslosigkeit geht einher mit einer alternden, möglicherweise pendlerlastigen Struktur. Der niedrige Kaufpreis entspricht dem Muster kleiner Weinbaugemeinden an der Mosel, in denen weniger Zuzugsdruck besteht als in städtischen Räumen.

Die extrem hohe Bruttomietrendite von 8,9 % ist die mathematische Konsequenz des niedrigen Kaufpreises bei moderater Miete. Ob diese Rendite nachhaltig ist, hängt davon ab, ob die Mieten stabil bleiben und die Kaufpreise nicht weiter steigen. Bei einem so kleinen Markt mit wenigen Inseraten sind die Daten jedoch mit Vorsicht zu interpretieren.