Bullay

Marktüberblick

Bullay liegt als Ortsgemeinde an der Mittelmosel im Landkreis Cochem-Zell, gegenüber der Gemeinde Alf. Die 3,98 km² große Gemeinde hat knapp 1.700 Einwohner und gehört zur Verbandsgemeinde Zell (Mosel). Der Ort ist seit 1150 urkundlich belegt und war historisch durch Weinbau und Bergbau geprägt. Heute prägt die Mosellage mit Tourismus und Weinbau das Bild; Bullay verfügt über einen Bahnhof an der Moselstrecke Trier–Koblenz und ist durch die Doppelstockbrücke mit der linken Moselseite verbunden.

Der Immobilienmarkt weist eine Besonderheit auf: Die Angebotsmiete von 9,07 €/m² liegt über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt (8,08 €/m²) und deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,10 €/m². Bullay hat damit die höchste Angebotsmiete aller bekannten Nachbarorte – Ediger-Eller liegt mit 8,08 €/m² am nächsten, Zell (Mosel) bei 7,85 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.134 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (1.694 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²), bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² und unter dem des Nachbarorts Zell (Mosel) mit 2.376 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 19,6 liegt unter dem Kreis- (20,25) und Landesdurchschnitt (21,16), was bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis günstiger ist als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite beträgt 5,1 % und liegt damit knapp unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (5,56 %).

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Bullay war in den letzten Jahren stark dynamisch. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,06 €/m², stieg sie bis 2022 auf 8,12 €/m² – ein Anstieg von über 60 % in vier Jahren. 2023 folgte mit 7,62 €/m² ein leichter Rückgang, 2024 erreichte die Miete mit 8,66 €/m² einen neuen Höhepunkt. Die jüngsten Werte der Zeitreihe (2025: 7,75 €/m², 2026: 6,75 €/m²) liegen unter dem 2024er-Peak und deuten auf eine Abkühlung hin.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. 2019 lag der Kaufpreis bei 1.989 €/m², fiel 2020 auf 1.316 €/m², stieg 2023 auf einen Ausreißer von 3.033 €/m² und korrigierte sich 2024/2025 auf 1.967 €/m² zurück – nahezu auf dem Niveau von 2019. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die CAGR der Miete liegt bei 3,67 %, während die Kaufpreisentwicklung mit -0,19 % nahezu stabil blieb.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bullay wuchs zwischen 2015 (1.589 Einwohner) und 2022 (1.703 Einwohner) um 5,1 %. Dieser Zuzug ist für eine Gemeinde dieser Größe signifikant. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl leicht rückläufig (2023: 1.668, 2024: 1.668), was auf eine Stabilisierung hindeuten könnte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 419 Einwohner pro km² – hoch für eine ländliche Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,19 % und damit unter dem allgemeinen deutschen Durchschnitt. Sie bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 2,80 % (2022) und 3,77 % (2017) und zeigt keine strukturelle Verschlechterung. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der guten Verkehrsanbindung des Ortes.

Regionale Einordnung

Bullay hebt sich von seinen Nachbarn deutlich ab: Mit 9,07 €/m² Angebotsmiete liegt der Ort über allen bekannten Nachbarorten im Umkreis bis 5 km. Beim Kaufpreis liegt Bullay mit 2.134 €/m² zwar über den meisten Nachbarn – Alf (1.845 €/m²), Pünderich (1.344 €/m²), Sankt Aldegund (1.045 €/m²) –, jedoch unter Zell (Mosel) mit 2.376 €/m². Bullay liegt damit im oberen Preissegment der Region, ohne jedoch den Spitzenwert zu erreichen.

Im Vergleich zum Kreis Cochem-Zell liegt Bullay bei der Miete und dem Kaufpreis über dem Kreisdurchschnitt, bei der Rendite jedoch darunter. Im bundesweiten Vergleich bleibt der Kaufpreis unter dem Durchschnitt, die Miete liegt knapp darüber. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Cochem-Zell in der Gesamtbeurteilung auf Platz 186 von rund 400 Kreisen. Der Dynamik-Index mit Rang 104 ist deutlich besser als der Stärke-Index (Rang 199), was auf wachstumsorientierte Strukturen bei gleichzeitigem Nachholbedarf bei der wirtschaftlichen Basis hindeutet. Bullay verfügt über keine eigenen Hochschulen.

Verkehr und Infrastruktur

Ein wesentlicher Standortfaktor ist der Bahnhof Bullay DB an der Moselstrecke Trier–Koblenz. Er wird vom RE 1 (Südwest-Express, stündlich nach Mannheim/Saarbrücken), vom RE 11 (De-Lux-Express, stündlich nach Luxemburg), der RB 81 (Moseltal-Bahn, stündlich nach Koblenz) und der RB 85 (Moselwein-Bahn, stündlich nach Traben-Trarbach) bedient. Der Bahnhof ist seit 1995 als Umweltbahnhof des Landes Rheinland-Pfalz ausgezeichnet und verfügt über vier Bahnsteiggleise. Ein IC-Zugpaar verkehrte zwischen Koblenz und Luxemburg (mit Durchbindung nach Düsseldorf), das jedoch ab Juni 2026 entfällt.

Die Anbindung an die Bundesstraßen 49 (Richtung Koblenz) und 53 (Richtung Trier) erfolgt über die Doppelstockbrücke Bullay, die als erste Doppelstockbrücke Deutschlands die Mosel überquert und die rechte mit der linken Moselseite verbindet. Bullay ist zudem Endpunkt bzw. Ausgangspunkt der Moselwein-Bahn nach Traben-Trarbach. Der Ort liegt am Moselradweg, der Bahnhof ist entsprechend als Etappenpunkt ausgestattet.

Diese Verkehrsanbindung macht Bullay attraktiv für Pendler nach Trier (ca. 30 km) und Koblenz (ca. 40 km) und trägt zur Bevölkerungsentwicklung bei.