Nehren

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Nehren ist eine 0,76 km² große Weinortsgemeinde an der Mosel im Landkreis Cochem-Zell mit rund 117 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 5,64 € je m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,10 € und dem Landesdurchschnitt von 8,08 €. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.900 € je m² über dem Kreiswert von 1.694 € und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 €. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,56 %, die mit dem 12. Perzentil im Bundesland zu den niedrigsten Werten gehört. Der Kaufpreisfaktor von 28,07 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 20,25 und signalisiert, dass der Markt hier eher vom Kauf- als vom Mietinteresse geprägt ist.

Die Miete ist ein Angebotswert aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Die vorliegenden Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Kurze Mietreihe, moderater Kaufpreisanstieg

Die verfügbaren Zeitreihen sind kurz und unterschiedlich lang. Bei den Mieten liegen nur zwei Datenpunkte vor: 2022 lag die Angebotsmiete bei 8,33 € je m², 2023 bei 4,29 €. Der Rückgang von 8,33 auf 4,29 € entspricht einem CAGR von -48,5 %. Dieser extreme Rückgang ist auf die kurze Beobachtungsdauer von nur einem Jahr zurückzuführen und lässt keine sichere Trendaussage zu.

Beim Kaufpreis liegen fünf Jahre vor, wobei die Reihe als geschätzt gekennzeichnet ist. 2021 wurden 1.700 € je m² angeboten, 2022 stieg der Wert auf 1.850 €, 2023 folgte eine leichte Korrektur auf 1.800 €, 2024 und 2025 zeigen wieder steigende Werte (1.850 € bzw. 1.880 €). Der CAGR von 2,55 % über den gesamten Zeitraum deutet auf eine moderate Aufwärtsentwicklung hin, die jedoch auf geschätzten Werten beruht.

Regionale Einordnung: Höchster Kaufpreisfaktor der Nachbarn

Im regionalen Vergleich hebt sich Nehren durch ein extremes Muster ab: Der Kaufpreis von 1.900 € je m² liegt nur unter dem von Ellenz-Poltersdorf (2.229 € je m²), während die Angebotsmiete von 5,64 € je m² unter allen Nachbarorten liegt. Senheim (1,4 km) bietet mit 9,01 € die höchste Miete bei nur 1.402 € Kaufpreis, Grenderich (3 km) weist mit 711 € den niedrigsten Kaufpreis und mit 10,18 % die höchste Rendite auf.

Nehrens Kaufpreisfaktor von 28,07 übertrifft alle Nachbarorte deutlich – der nächsthöchste Wert liegt bei Mesenich mit rund 21,1. Im Kreis Cochem-Zell liegt Nehren bei der Miete unter dem Durchschnitt, bei Kaufpreis und Kaufpreisfaktor darüber. Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt die Miete deutlich unter dem Mittel, der Kaufpreis knapp darunter. Die niedrige Rendite von 3,56 % platziert Nehren im unteren Zwölftel aller 2.300 bewerteten Orte im Bundesland.

Standortfaktoren: Kleine Gemeinde mit schwankender Bevölkerung

Nehren ist eine sehr kleine Gemeinde mit 117 Einwohnern (154 je km²). Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 schwankend: Von 106 Einwohnern 2015 ging die Zahl bis 2017 auf 97 zurück, stieg 2022 auf 123 und lag 2024 bei 117. Insgesamt entspricht das einem Anstieg von 10,4 % seit 2015, wobei die Schwankungen auf die geringe absolute Größe der Gemeinde zurückzuführen sind.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,48 %, was vier arbeitslosen Personen entspricht. Die hohe relative Quote resultiert aus der geringen Erwerbsbevölkerung in einer Winzergemeinde.

Der Landkreis Cochem-Zell belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 186. Platz von rund 400 Kreisen insgesamt. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 261), während er im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 135 besser abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt.