Eulenbis

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Kaufpreisen

Eulenbis ist eine der kleinsten Gemeinden Rheinland-Pfalz: Auf 3,97 km² leben 502 Einwohner, was einer Dichte von 126 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Ortsgemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Weilerbach, innerhalb derer sie gemessen an der Einwohnerzahl die kleinste darstellt. Der Ort liegt etwa 13 Kilometer nordwestlich von Kaiserslautern im Nordpfälzer Bergland auf 385 m ü. NHN und ist über die Landesstraße 356 sowie die A 6 (Anschlussstelle Kaiserslautern-West) an das überregionale Straßennetz angebunden.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich eine ungewöhnliche Kombination: Die Angebotsmiete liegt mit 9,38 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Kaiserslautern (8,65 Euro) und deutlich über dem rheinland-pfälzischen Mittel (8,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.319 Euro je Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreis- (1.916 Euro) und Landesdurchschnitt (2.030 Euro). Diese Kombination aus relativ hohen Mieten bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 8,53 Prozent – einem Wert, der im Bundesland nur von wenigen Orten übertroffen wird. Eulenbis liegt mit einem Perzentilrang von 93,4 im oberen Drittel aller 2.300 vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Anstieg, lückenhafte Kaufpreisdokumentation

Die Mietentwicklung in Eulenbis verläuft dynamischer als in den meisten vergleichbaren ländlichen Gemeinden. Von 6,11 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 10,67 Euro – ein Anstieg von 75 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2024 korrigierte sie sich auf 9,29 Euro, bevor sie 2026 erneut auf 11,36 Euro anstieg. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 8,06 Prozent.

Der aktuelle Angebotsmiete-Wert von 9,38 Euro liegt nahe am Niveau von 2024 und deutlich unter dem Wert von 2026. Die zeitliche Lücke zwischen 2024 und 2026 deutet auf eine erneute Aufwärtsbewegung hin, die jedoch nicht durch einen durchgehenden Jahresverlauf belegt ist.

Ein einzelner Kaufpreiswert liegt für 2023 vor: 1.378 Euro je Quadratmeter. Er liegt leicht über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.319 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist nur lückenhaft dokumentiert. Ein CAGR für den Kaufpreis kann nicht berechnet werden, da nur ein Jahreswert vorliegt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungswachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Eulenbis wuchs zwischen 2015 und 2024 um 12,8 Prozent – von 445 auf 502 Einwohner. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde mit unter 600 Einwohnern und einem ländlichen Standort im Nordpfälzer Bergland. Die höchste Bevölkerungszahl wurde 2022 mit 518 Einwohnern erreicht, seither stabilisierte sie sich bei 502.

Parallel dazu sank die Arbeitslosenquote von 3,3 Prozent im Jahr 2015 auf 1,91 Prozent im Jahr 2023. Mit sechs arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 502 Einwohnern liegt die Arbeitslosigkeit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Bevölkerungswachstum und niedrige Arbeitslosigkeit gehen in Eulenbis gemeinsam ein – ein Muster, das auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hindeutet.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei der Rendite im Nachbarortvergleich

Die Bruttomietrendite von 8,53 Prozent ist im direkten Nachbarortvergleich die zweithöchste – nur Frankelbach mit 9,34 Prozent liegt darüber. Sulzbachtal folgt mit 7,22 Prozent. Die niedrigeren Nachbarorte wie Weilerbach (5,06 Prozent) und Erzenhausen (4,83 Prozent) weisen deutlich höhere Kaufpreise bei ähnlichen oder sogar höheren Mieten auf.

Der Angebotskaufpreis von Eulenbis mit 1.319 Euro je Quadratmeter liegt unter dem aller Nachbarorte außer Frankelbach (846 Euro). Bei der Miete liegt Eulenbis mit 9,38 Euro über sechs der acht Nachbarorte – nur Weilerbach (9,81 Euro) und Rodenbach (9,90 Euro) liegen darüber. Diese Kombination aus dem zweitniedrigsten Kaufpreis und einer der höchsten Mieten im direkten Vergleich erklärt die herausragende Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 11,72 liegt unter dem Kreiswert von 18,64 und dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen Orten. Auf Ebene des Landkreises Kaiserslautern liegt Eulenbis bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt (8,65 Euro), bei der Rendite jedoch deutlich darüber (5,74 Prozent im Kreisvergleich).

Standortfaktoren: Demografische Stärke des Landkreises, ländliche Struktur

Der Landkreis Kaiserslautern, dem Eulenbis angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Platz 243 im Gesamtindex. Die stärksten Werte zeigt der Kreis im Teilindex Demografie (Rang 66) und im Index Dynamik (Rang 93). Schwächere Werte finden sich im Arbeitsmarkt (Rang 308) und im Index Wohlstand und Soziale Lage (Rang 260). Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde Eulenbis.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur ist durch die Anbindung an die A 6 und die Landesstraße 356 sowie die Integration in den Verkehrsverbund Rhein-Neckar (VRN) gegeben. Die Entfernung von etwa 13 Kilometern nach Kaiserslautern positioniert Eulenbis als ländliche Gemeinde im Einzugsbereich einer Mittelstadt.