Kirrweiler

Marktüberblick: Höchste Mieten im Umland bei überdurchschnittlichen Kaufpreisen

Kirrweiler (PLZ 67744) ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Kusel im Nordpfälzer Bergland. Mit einer Fläche von 6,36 km² und 152 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Kreises. Die Bevölkerungsdichte liegt bei nur 24 Einwohnern je Quadratkilometer – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 120 Einwohnern je km².

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,09 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²) und deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Kusel (7,03 €/m²). Auch im direkten Vergleich mit acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,6 Kilometern weist Kirrweiler die höchsten Mieten auf. Der nächste Nachbar Deimberg (1,4 km) liegt mit 8,63 €/m² noch 0,46 Euro darunter, Homberg (2,2 km) mit 5,68 €/m² deutlich niedriger.

Der Angebotskaufpreis beträgt 2.230 Euro je Quadratmeter und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (1.463 €/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²). Der daraus resultierende Kaufpreisfaktor von 20,44 liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 21,16, aber über dem Kreiswert von 17,68. Die Bruttomietrendite von 4,89 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,63 %) und leicht unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 53,4 %, was einer mittleren Position entspricht.

Die niedrige Rendite im Vergleich zum Umland ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, während die Mieten noch stärker darüber liegen. Dieser Zusammenhang zeigt einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten überproportional getrieben haben.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Anstieg bei geschätzten Daten

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Kirrweiler zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,20 Euro je Quadratmeter (2021) auf 9,09 Euro (aktuell), was einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 4,87 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.850 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.230 Euro (aktuell), mit einem CAGR von 4,78 %.

Beide Zeitreihen sind als geschätzt gekennzeichnet. Dies bedeutet, dass die Werte auf Modellen oder Stichproben beruhen und keine vollständigen Marktdaten darstellen. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 9,09 €/m² liegt deutlich über dem letzten Zeitreihenwert von 7,50 €/m² (2025), was auf einen weiteren Anstieg seit der letzten Schätzung hindeutet.

Im Vergleich zum Kreis Kusel, in dem die Angebotsmiete im Durchschnitt bei 7,03 €/m² liegt, hat sich die Miete in Kirrweiler überproportional entwickelt. Der Abstand zum Kreisdurchschnitt hat sich von ursprünglich rund 1,20 €/m² (bei 6,20 €/m² in 2021) auf über 2,00 €/m² vergrößert. Dies spricht für eine zunehmende Polarisierung innerhalb des Kreises.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei volatiler Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Kirrweilers ist seit 2015 um 16,9 % auf 152 Personen (2024) gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Von 183 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst auf 165 (2016), stieg kurzzeitig auf 170 (2017), fiel dann wieder auf 161 (2019), erholte sich leicht auf 164 (2022) und sank dann auf den aktuellen Stand von 152.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine hohe Volatilität. Sie lag 2015 bei 4,39 %, fiel 2017 auf 1,94 %, stieg 2019 auf 7,78 % und erreichte 2020 mit 9,2 % ihren Höchststand. 2022 und 2023 lag sie bei 3,41 %, was drei Arbeitslosen entspricht. Die geringe absolute Zahl macht die Quote anfällig für starke Schwankungen – ein Wegzug oder Zuzug weniger Personen kann die Quote deutlich verändern.

Der Bevölkerungsrückgang steht in keinem direkten Zusammenhang mit den steigenden Immobilienpreisen. In der Regel gehen sinkende Einwohnerzahlen mit rückläufigen oder stabilen Preisen einher. Die Tatsache, dass Kirrweiler trotz Bevölkerungsrückgangs die höchsten Mieten im Umland aufweist, deutet auf eine besondere Nachfragestruktur hin, die sich aus den vorliegenden Daten nicht weiter erklären lässt.

Standortfaktoren: Strukturelle Benachteiligung des Landkreises Kusel

Der Landkreis Kusel, dem Kirrweiler angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Platz im hinteren Drittel der rund 400 deutschen Kreise. Der Gesamtrang liegt bei 365, der Rang im Bereich Dynamik bei 332, der Rang im Bereich Stärke bei 365. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 375, während der Demografie-Rang mit 139 die relativ beste Position darstellt.

Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis Kusel und nicht für einzelne Gemeinden. Sie geben jedoch einen Hinweis auf den wirtschaftlichen und infrastrukturellen Rahmen, in dem sich der Kirrweilerer Immobilienmarkt bewegt. Der Kreis liegt strukturell benachteiligt, was sich in den niedrigeren Kaufpreisen im Vergleich zu anderen Teilen Rheinland-Pfalz widerspiegelt.

Kirrweiler selbst weist keine Hochschulen auf. Die nächstgelegenen größeren Städte und Wirtschaftszentren liegen außerhalb des unmittelbaren Umlandes. Die Bundesautobahn 62, die durch das Kreisgebiet führt, bietet eine Anbindung an den überregionalen Verkehr, bietet aber keine direkte Erklärung für die überdurchschnittlichen Mieten in Kirrweiler.

Für Kirrweiler liegen keine Bodenrichtwerte vor, was die genaue Bewertung von Grundstücken erschwert.