Ginsweiler

Marktüberblick

Ginsweiler ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Kusel mit 259 Einwohnern auf 3,99 km² Fläche. Der Ort liegt im Nordpfälzer Bergland im Odenbachtal und gehört zur Verbandsgemeinde Lauterecken-Wolfstein. Die B420 verläuft im Nordwesten des Orts, der nächste Bahnhof befindet sich in Lauterecken-Grumbach an der Lautertalbahn.

Der Immobilienmarkt zeigt ein extremes Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 635 € je m² weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.463 €/m². Dementsprechend niedrig ist der Kaufpreisfaktor mit 7,29 – der Kreis Kusel liegt bei 17,68, Rheinland-Pfalz bei 21,16. Die Angebotsmiete von 7,26 €/m² liegt dagegen knapp über dem Kreisdurchschnitt (7,03 €/m²) und nur leicht unter dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²). Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 13,72 %, was Ginsweiler auf das 99,7. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz bringt. Die hohe Rendite ist damit keine Ausnahmeerscheinung, sondern die direkte Folge der extrem niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Ginsweiler ist durch einen starken Kaufpreisverfall geprägt. Der Angebotskaufpreis sank von 1.222 €/m² im Jahr 2022 auf 342 €/m² im Jahr 2024 – ein Rückgang von rund 72 % in nur zwei Jahren. Dieser Wert basiert auf zwei gemessenen Datenpunkten und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Angabe eines CAGR von -47 % beschreibt diese Entwicklung rechnerisch, ist aber aufgrund der kurzen Beobachtungsperiode und der geringen Datenbasis mit Vorsicht zu betrachten.

Die Miete zeigt dagegen eine steigende Tendenz: Von 5,50 €/m² im Jahr 2021 auf 6,60 €/m² im Jahr 2025. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Anstieg beträgt rechnerisch 4,66 %. Da es sich um Schätzwerte handelt, ist die tatsächliche Entwicklung möglicherweise anders. Die steigenden Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen haben dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite auf 13,72 % entwickelt hat – ein Wert, der im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Ginsweiler verzeichnet einen deutlichen Bevölkerungsrückgang: Von 319 Einwohnern im Jahr 2015 auf 259 im Jahr 2024, ein Verlust von 18,8 %. Der Rückgang war dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 ging die Einwohnerzahl von 319 auf 268 zurück, 2020 und 2021 folgte eine leichte Erholung auf 273, bevor 2022 erneut ein Rückgang auf 258 stattfand. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 259.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,82 % (Stand 2023), was unter dem Landesdurchschnitt liegt. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 6 Personen. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren jedoch stark: Von 3,89 % (2015) über einen Höchstwert von 6,63 % (2017) auf 3,09 % (2018). Diese Schwankungen sind bei einer so kleinen Gemeinde mit nur wenigen Arbeitslosen statistisch bedingt und weniger ein Indikator für wirtschaftliche Stabilität.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit der niedrigen Bevölkerungsdichte von 65 Einwohnern je km² und entspricht dem Muster vieler kleiner Gemeinden im ländlichen Raum des Landkreises Kusel.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt Ginsweiler ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 635 €/m² liegt über dem von Odenbach (602 €/m²), deutlich unter dem von Cronenberg (2.996 €/m²) und auch unter dem von Hohenöllen (722 €/m²). Die Angebotsmiete von 7,26 €/m² liegt über allen Nachbarorten außer Lauterecken (7,72 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 13,72 % ist die höchste im direkten Vergleich – nur Odenbach (12 %) und Hohenöllen (10,83 %) liegen in ähnlicher Größenordnung. Cronenberg fällt mit 1,7 % deutlich aus dem Rahmen und entspricht damit dem Muster der teureren Lagen im Umkreis.

Auf Kreisebene liegt Ginsweiler mit seinem Kaufpreis von 635 €/m² weit unter dem Durchschnitt von 1.463 €/m². Die Miete von 7,26 €/m² liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7,03 €/m². Dieses Muster – niedrige Kaufpreise bei annähernd durchschnittlichen Mieten – wiederholt sich in ähnlicher Form bei Odenbach und Hohenöllen und deutet auf ein regionales Muster in diesem Teil des Nordpfälzer Berglands hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Kusel auf Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Die Teilindizes zeigen mit Rang 375 für Wohlstand und soziale Lage den niedrigsten Wert, während der Demografie-Index mit Rang 139 die stärkste Position einnimmt. Ginsweiler profitiert damit nicht von einer dynamischen Standortentwicklung, sondern ist Teil einer Region mit strukturellen Schwächen.

Standortfaktoren

Ginsweiler verfügt über keine Hochschulen. Die Infrastruktur ist durch die Anbindung an die B420 und die Buslinien 131 und 268 des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar gegeben. Der nächste Bahnhof in Lauterecken-Grumbach ermöglicht Verbindungen nach Kaiserslautern.

Die Einordnung im Prognos-Zukunftsatlas für den Landkreis Kusel (Rang 365 von rund 400) zeigt eine Region mit geringen Zukunftschancen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 332, im Index Wettbewerb und Innovation bei 330. Der Arbeitsmarkt-Index liegt bei 362, der Wohlstands-Index bei 375. Der Demografie-Index mit Rang 139 ist der beste Wert, was auf die alternde, aber stabile Struktur ländlicher Gemeinden hindeutet.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedriger Kaufpreisentwicklung und der Einordnung in einen strukturschwachen Landkreis spricht für einen Markt, der von Angebotsüberhängen geprägt ist. Die extrem niedrigen Kaufpreise bieten bei stabilen Mieten eine hohe Rendite, setzen aber voraus, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in der kleinen Gemeinde aufrechterhalten bleibt.