Einöllen

Marktüberblick

Einöllen gehört zu den günstigsten Orten im Bundesland, wenn es um Immobilienpreise geht. Die Angebotsmiete liegt bei 6,02 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 550 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 13,15 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 7,61. Beide Werte sind ein Maß für die Rentabilität: Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie kostet – ein Faktor von 7,61 bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Siebenfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die hohe Rendite von 13,15 Prozent ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Einöllen liegt mit seiner Rendite auf dem 99,43. Perzentil im Bundesland – das bedeutet, nur etwa ein Prozent aller Orte in Rheinland-Pfalz weist eine höhere Bruttomietrendite auf. Dieser Wert ist kein Hinweis auf eine besondere Attraktivität des Ortes, sondern spiegelt primär die extrem niedrigen Kaufpreise wider, die weit unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro je Quadratmeter liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbare Zeitreihe für die Angebotsmiete zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 5,21 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 über 5,46 Euro im Jahr 2025 auf 7,13 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 8,2 Prozent. Der aktuelle Marktwert von 6,02 Euro liegt zwischen den Werten für 2025 und 2026.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt vor: 550 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024. Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Die Miete in Einöllen ist damit in den letzten Jahren deutlich gestiegen, bleibt aber absolut gesehen mit 6,02 Euro weiterhin unter dem Kreisdurchschnitt von 7,03 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Kusel fällt Einöllen durch deutlich niedrigere Preise auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,02 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,03 Euro, der Kaufpreis von 550 Euro deutlich unter den 1.463 Euro im Kreis. Der Kaufpreisfaktor von 7,61 liegt weit unter dem Kreiswert von 17,68.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein uneinheitliches Bild. Hohenöllen (1,5 Kilometer entfernt) weist mit 6,51 Euro eine etwas höhere Miete und mit 722 Euro einen höheren Kaufpreis auf, was einer Rendite von 10,83 Prozent entspricht. Oberweiler-Tiefenbach (1,8 Kilometer) liegt mit 10,59 Euro Miete und 926 Euro Kaufpreis noch einmal deutlich darüber. Andere Nachbarn wie Relsberg (2,9 Kilometer) haben mit 1.950 Euro einen über dreimal so hohen Kaufpreis bei vergleichbarer Miete, was zu einer Rendite von nur 3,69 Prozent führt. Einöllen liegt damit im unteren Preissegment der Nachbargemeinden.

Die niedrigen Preise in Einöllen sind kein isoliertes Phänomen des Ortes, sondern entsprechen dem Muster des gesamten Landkreises Kusel, der im Bundesland zu den preisgünstigsten Regionen zählt. Der Kreisdurchschnitt von 1.463 Euro je Quadratmeter liegt bereits deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Demografie und Arbeitsmarkt

Einöllen hat 405 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 4,89 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 83 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) um 2,9 Prozent rückläufig – von 417 auf 405. Der Rückgang verläuft nicht linear: Zwischen 2015 und 2024 gab es Schwankungen mit einem Höchststand von 431 Einwohnern im Jahr 2017 und einem Tiefststand von 405 in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote lag 2022 und 2023 bei 2,82 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt liegt. Von den 405 Einwohnern sind sieben arbeitslos gemeldet. Dieser niedrige Wert steht im Kontrast zum schlechten Abschneiden des Landkreises Kusel im Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Kreis auf Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen einordnet. Besonders die Teilindizes Wohlstand und soziale Lage (Rang 375) sowie der Arbeitsmarkt (Rang 362) sind schwach ausgeprägt. Der Demografie-Index liegt mit Rang 139 deutlich besser.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit und rückläufiger Bevölkerung ist charakteristisch für kleine ländliche Gemeinden im Westen Deutschlands: Wenige Arbeitslose bei gleichzeitig abnehmender Einwohnerzahl, was auf Alterung und Abwanderung junger Menschen hindeuten kann.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Einöllen liegt im Nordpfälzer Bergland auf 344 Meter über Normalnull und gehört zur Verbandsgemeinde Lauterecken-Wolfstein. Der Ort ist über die Landesstraße 383 erschlossen, im Westen verläuft die Bundesstraße 270. Haltepunkte der Lautertalbahn befinden sich in Wolfstein und Reckweilerhof. Eine Hochschule besteht am Ort nicht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Kusel auf Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen dabei ein unterschiedliches Bild: Der Demografie-Index liegt mit Rang 139 im oberen Drittel, während Dynamik (Rang 332), Wettbewerb und Innovation (Rang 330), Arbeitsmarkt (Rang 362) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 375) zu den schwächsten Bereichen gehören. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Kombination aus schlechter Zukunftsatlas-Bewertung, niedriger Bevölkerungsdichte und fehlenden Hochschulen oder größeren Arbeitgebern erklärt, warum die Immobilienpreise in Einöllen auf einem sehr niedrigen Niveau liegen. Gleichzeitig führt dieser niedrige Preis zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite, die jedoch nicht mit einer positiven Standortdynamik gleichzusetzen ist.