Medard

Marktüberblick: Paradoxer Immobilienmarkt

Medard ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Kusel in der Westpfalz mit knapp 470 Einwohnern auf 5,98 Quadratkilometern. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Lauterecken-Wolfstein und liegt am Fluss Glan. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert, umgeben von Anhöhen mit Streuobstwiesen, und verfügt über keine Hochschulen oder größeren urbanen Infrastrukturen.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,55 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Kusel (7,03 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.128 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (1.463 Euro) und knapp über dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro). Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,7 Prozent – die niedrigste im direkten Vergleich mit den meisten Nachbarorten und weit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils über 5 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,06 ist der höchste unter den verfügbaren Vergleichswerten und signalisiert, dass der Markt aktuell eher ein Verkäufermarkt mit hohen Preisen bei vergleichsweise niedrigen Mietrenditen ist.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis korrigiert

Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Strukturwechsel im Medarder Immobilienmarkt. Die Angebotsmiete ist von 3,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,78 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von über 100 Prozent in fünf Jahren (CAGR: 14,87 Prozent). Dieser Anstieg ist sowohl im Kreisvergleich als auch im Landesvergleich außergewöhnlich hoch.

Demgegenüber ist der Kaufpreis im selben Zeitraum einem starken Schwankungsmuster unterlegen: Von 2.473 Euro im Jahr 2021 stieg er bis 2024 auf 2.600 Euro, brach dann aber 2025 auf 1.684 Euro ein – ein Rückgang von über 35 Prozent in einem Jahr. Dieser Einbruch korrigiert den vorherigen Anstieg weitgehend und liegt wieder knapp über dem Niveau von 2021. Der negative CAGR von -9,15 Prozent für den gesamten Zeitraum wird durch diesen jüngsten Preisverfall dominiert.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verbessert haben dürfte: Während sie bei einem Kaufpreis von 2.600 Euro und einer Miete von 6,67 Euro bei etwa 3,1 Prozent lag, ergibt sich bei dem aktuellen Kaufpreis von 1.684 Euro und der gestiegenen Miete von 7,78 Euro eine Rendite von rund 5,5 Prozent – ein Wert, der sich dem Kreis- und Landesdurchschnitt annähert.

Regionale Einordnung: Teuer im Kauf, günstig in der Miete

Im regionalen Vergleich hebt sich Medard deutlich von seinen Nachbarn ab. Mit einem Kaufpreis von 2.128 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem Niveau von Adenbach (952 Euro), Ginsweiler (635 Euro) und Odenbach (602 Euro). Nur Cronenberg (2.996 Euro) und Kappeln (1.809 Euro) liegen in ähnlicher Größenordnung. Die Angebotsmiete von 6,55 Euro liegt jedoch im Mittelfeld der Nachbarn und ist niedriger als in Lauterecken (7,72 Euro), Ginsweiler (7,26 Euro) und Breitenheim (7,89 Euro).

Diese Kombination führt zu einer extrem unterschiedlichen Renditesituation: Während Medard 3,7 Prozent erreicht, liegen die Renditen in Ginsweiler bei 13,72 Prozent und in Odenbach bei 12 Prozent – Werte, die auf deutlich unterbewertete Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten hindeuten. Cronenberg weist mit 1,7 Prozent sogar eine noch niedrigere Rendite auf als Medard, was auf einen noch extremeren Preisanstieg bei gleichzeitig niedriger Miete schließen lässt.

Im Vergleich zum Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz liegt Medard im Mietpreis-Perzentilrang von 15,2 – der Ort gehört also zu den 15 Prozent der günstigsten Orte im Bundesland was die Miete angeht. Gleichzeitig übertrifft der Kaufpreis den Landesdurchschnitt, was Medard zu einem der wenigen Orte macht, die sowohl unter dem Mietspiegel-Mittel als auch über dem Kaufpreis-Mittel liegen.

Standortfaktoren: Kleine Gemeinde mit guter Arbeitsmarktlage

Die demografische Entwicklung Medards zeigt einen leichten Bevölkerungsrückgang von 483 Einwohnern im Jahr 2015 auf 470 im Jahr 2024, was einem Verlust von 2,7 Prozent entspricht. Seit dem Tiefpunkt 2021 mit 443 Einwohnern ist die Bevölkerung jedoch wieder leicht gestiegen. Die Bevölkerungsdichte von 79 Einwohnern pro Quadratkilometer ist typisch für ländliche Gemeinden in der Westpfalz.

Die Arbeitslosenquote von 1,45 Prozent im Jahr 2023 ist außergewöhnlich niedrig und liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleich zu 2015 (3,65 Prozent) hat sich die Arbeitsmarktlage deutlich verbessert. Diese gute lokale Arbeitsmarktsituation steht im Kontrast zum Prognos-Zukunftsatlas, der den Landkreis Kusel auf Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen einordnet – insbesondere in den Bereichen Arbeitsmarkt (Rang 362), Wettbewerb und Innovation (330) sowie Wohlstand und soziale Lage (375). Lediglich im Bereich Demografie schneidet der Kreis mit Rang 139 relativ gut ab.

Als größter Arbeitgeber vor Ort ist das 1999 gegründete Fassadenbau-Unternehmen IGM mit rund 120 Mitarbeitern zu nennen. Für eine Gemeinde mit unter 500 Einwohnern stellt dies eine bedeutende wirtschaftliche Stütze dar. Die Bundesstraße 420 durchquert den Ort, und seit 1896 bestand Bahnanschluss über die Glantalbahn, die heute stillgelegt ist, aber für Draisinenverkehr genutzt wird. In Lauterecken (2,4 Kilometer entfernt) besteht Anschluss an die Lautertalbahn.