Herren-Sulzbach

Marktüberblick

Herren-Sulzbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Kusel in der Westpfalz mit rund 153 Einwohnern auf 2,92 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Lauterecken-Wolfstein. Im Norden verläuft die Bundesstraße 270, der nächste Bahnhof mit Anschluss an die Lautertalbahn befindet sich in Lauterecken. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Boden- und Grundstückswerte sind für diesen Ort nicht verfügbar.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.942 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.463 Euro, während die Angebotsmiete mit 5,83 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,03 Euro liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,6 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 27,76 – beides Werte, die unter allen Vergleichsmaßstäben liegen.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen Anstieg von 1.650 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.942 Euro im Jahr 2025. Die jährliche Wachstumsrate beträgt 4,16 Prozent. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Die Angebotsmiete liegt mit 5,83 Euro pro Quadratmeter (Stand 2022) auf einem Niveau, das deutlich unter dem Kreismittel von 7,03 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro liegt. Eine längere Mietpreisreihe ist nicht verfügbar.

Die Kombination aus steigendem Kaufpreis und niedriger Miete erklärt die extrem niedrige Bruttomietrendite von 3,6 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,76 bedeutet, dass das 27,76-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt (17,68) und dem Landesdurchschnitt (21,16) liegt.

Regionale Einordnung

Herren-Sulzbach weicht in allen Kennzahlen von den Vergleichswerten ab, jedoch nicht einheitlich.

Beim Kaufpreis liegt der Ort mit 1.942 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (1.463 Euro), aber leicht unter dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Bei der Miete liegt Herren-Sulzbach mit 5,83 Euro pro Quadratmeter unter allen Vergleichswerten: Kreis (7,03 Euro), Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und Deutschland (8,92 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,6 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,63 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 12,6 im Bundesland gehört Herren-Sulzbach zu den zehn Prozent der Standorte mit der niedrigsten Rendite in Rheinland-Pfalz.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 2,6 Kilometern liegt der Kaufpreis von Herren-Sulzbach auf dem zweiten Niveau (nur Merzweiler mit 2.180 Euro und Kirrweiler mit 2.230 Euro sind höher). Die Miete von 5,83 Euro ist dagegen einer der niedrigsten Werte – nur Homberg (5,68 Euro) und Buborn (5,45 Euro) liegen darunter. Diese Kombination erzeugt die niedrige Rendite von 3,6 Prozent, die unter allen Nachbarorten liegt (Hausweiler mit 4,07 Prozent ist der nächstgelegene Wert).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Herren-Sulzbach ist mit 153 Einwohnern (2024) sehr klein und hat sich über die Beobachtungsreihe von 2015 bis 2024 kaum verändert. Der Wert von 154 Einwohnern im Jahr 2015 ist auf 153 gesunken, was einer Veränderung von minus 0,65 Prozent entspricht. Dazwischen schwankte die Bevölkerung zwischen 147 (2018) und 165 (2021).

Die Arbeitslosenquote zeigt starke Schwankungen: Von 1 Prozent im Jahr 2015 stieg sie bis 2021 auf 8,74 Prozent und fiel bis 2023 auf 3,85 Prozent. Bei einer Bevölkerung von 153 Einwohnern und vier Arbeitslosen im Jahr 2023 ist diese Quote statistisch sehr volatil – eine Änderung von nur einer Person bedeutet bereits eine Verschiebung von mehr als einem Prozentpunkt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kusel, zu dem Herren-Sulzbach gehört, insgesamt auf Rang 365 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den schwächsten Standorten in Deutschland.

Die Teilindizes zeigen folgende Verteilung: Der Demografie-Index liegt mit Rang 139 im oberen Drittel, was auf eine vergleichsweise stabile demografische Lage hindeutet. Alle anderen Indizes liegen im unteren Bereich: Arbeitsmarkt (Rang 362), Wettbewerb und Innovation (Rang 330), Dynamik (Rang 332), Wohlstand und soziale Lage (Rang 375, fast auf dem letzten Platz) und Gesamtstärke (Rang 365).

Diese strukturelle Schwäche des Landkreises korrespondiert mit der niedrigen Bruttomietrendite und dem hohen Kaufpreisfaktor in Herren-Sulzbach. Der Ort ist über die B270 lokal angebunden und verfügt über den Bahnhof in Lauterecken an der Lautertalbahn. Eine Hochschule ist am Ort nicht vorhanden.