Grafenau

Marktüberblick: Teurer Markt mit niedriger Rendite

Grafenau liegt im Landkreis Böblingen, einem der wirtschaftsstärksten Kreise Deutschlands (Prognos-Rang 5 von 400). Das Preisniveau am Ort orientiert sich an dieser Region: Die Angebotsmiete beträgt 13,71 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 4.107 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen knapp unter dem Kreisdurchschnitt (Miete 13,80 €/m², Kaufpreis 4.144 €/m²), aber deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Miete 11,08 €/m², Kaufpreis 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich ist Grafenau mit einem Kaufpreis von fast dem 1,7-Fachen des deutschen Durchschnitts ein teurer Ort.

Der Kaufpreisfaktor von 24,96 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,01 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Das bedeutet: Wer in Grafenau kauft, zahlt im Verhältnis zur Miete einen hohen Preis – die Rendite liegt systematisch unter den Vergleichswerten. Im Perzentilrang der Bundeslandwerte liegt Grafenau bei 30,9 %, also im unteren Drittel der Mietrenditen in Baden-Württemberg.

Preisentwicklung: Steigende Mieten, schwankende Kaufpreise

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Grafenau zeigt ein unterschiedliches Bild. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 12,60 Euro pro Quadratmeter und erreichte 2026 mit 15,15 Euro einen neuen Höchststand. Der CAGR von 2,33 % über die gesamte Periode verbirgt jedoch Schwankungen: 2020 fiel die Miete auf 12,05 Euro, 2021 sogar auf 11,09 Euro – ein Tiefpunkt, der deutlich unter dem Ausgangsniveau lag. Seit 2022 erholte sich die Miete wieder und stieg kontinuierlich an. Der Sprung von 13,03 Euro (2024) auf 14,62 Euro (2025) war dabei der stärkste Einzelanstieg.

Der Kaufpreis verhält sich noch volatiler. Nach einem Anstieg von 3.257 Euro (2018) auf 5.336 Euro (2020) folgte ein Einbruch auf 3.917 Euro (2021), gefolgt von einem neuen Höchststand von 5.537 Euro (2022). Seitdem pendelt der Preis abwärts – mit einem Zwischenanstieg 2024 auf 4.546 Euro, bevor er 2025 auf 4.071 und 2026 auf 3.407 Euro fiel. Die durchschnittliche jährliche Veränderung liegt bei nur 0,56 %, was die ausgeprägte Schwankungsbreite unterstreicht. Diese Volatilität ist für einen kleinen Ort wie Grafenau typisch, wo einzelne Transaktionen das Angebot stark beeinflussen können.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen seit dem 2022er-Höchststand führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in den letzten Jahren strukturell verbessert haben könnte – auch wenn der aktuelle Wert von 4,01 % immer noch unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Grafenau ist mit 6.779 Einwohnern (2024) auf 13,04 km² relativ stabil. Seit 2015 (6.735 Einwohner) beträgt das Wachstum nur 0,65 %. Ein leichter Anstieg bis 2022 (6.868 Einwohner) kehrte sich 2023 wieder um, sodass der aktuelle Stand nahezu dem Ausgangswert von 2015 entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 520 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote zeigt dagegen eine unerfreuliche Entwicklung. Lag sie 2015 noch bei 10,1 Promille, stieg sie bis 2023 auf 13,2 Promille – ein Anstieg von mehr als 30 %. Dieser Trend steht im Widerspruch zum starken Prognos-Rang des Landkreises Böblingen im Arbeitsmarkt (Rang 6 von 400). Die lokale Arbeitsmarktentwicklung folgt also nicht dem überregionalen Muster des Kreises.

Grafenau hat keine eigene Hochschule. Der Ort ist eine Wohngemeinde im Umland von Stuttgart, eingebettet in die Landschaft des Heckengäu auf 400 bis 500 Metern Höhe.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Grafenau liegt verkehrsgünstig zwischen Böblingen, Sindelfingen und Weil der Stadt. Die Anschlussstelle der Autobahn 81 ist etwa sieben Kilometer entfernt, die Autobahn 8 ist ebenfalls erreichbar. Im öffentlichen Nahverkehr wird der Ort von drei Buslinien bedient, der Bahnhof Böblingen ist in etwa 15 Minuten erreichbar. S-Bahn-Anschlüsse bestehen über Weil der Stadt (S 6 und S 62), den Haltepunkt Hulb (S 1) und Magstadt (S 60) zur S-Bahn Stuttgart.

Im regionalen Vergleich liegen die Mieten in Grafenau (13,71 €/m²) im Mittelfeld der Nachbarorte. Sindelfingen (16,44 €/m²) und Renningen (15,26 €/m²) sind deutlich teurer, Gechingen (11,53 €/m²) und Ostelsheim (12,97 €/m²) liegen darunter. Bei den Kaufpreisen ist Grafenau mit 4.107 €/m² teurer als die meisten Nachbarn – nur Ehningen (4.204 €/m²), Sindelfingen (4.283 €/m²) und Renningen (4.642 €/m²) liegen höher. Ostelsheim fällt mit 2.480 €/m² deutlich aus dem Rahmen und weist entsprechend eine hohe Rendite von 6,28 % auf.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Böblingen mit dem Gesamt-Rang 5 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 4) und im Arbeitsmarkt (Rang 6). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 230 deutlich niedriger, was auf eine gewisse Trägheit in der strukturellen Entwicklung hindeutet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Grafenau selbst.