Ehningen

Marktüberblick

Ehningen liegt im nordwestlichen Teil des Landkreises Böblingen, direkt angrenzend an die Kreisstadt Böblingen. Die Gemeinde auf 17,81 km² hat 9.399 Einwohner und weist eine Bevölkerungsdichte von 528 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Das Preisniveau für Immobilien ist deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, aber im regionalen Vergleich moderat.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete von 14,41 Euro pro Quadratmeter und der Angebotskaufpreis von 4.204 Euro pro Quadratmeter liegen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Gegenüber Baden-Württemberg liegt die Miete um 30 Prozent über dem Landesmittel von 11,08 Euro, der Kaufpreis um 34 Prozent über dem Landesmittel von 3.140 Euro. Gegenüber Deutschland zeigt sich eine noch stärkere Abweichung: Die Miete liegt 62 Prozent, der Kaufpreis 75 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro bzw. 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,11 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,32 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49. Betrachtet man die relativen Abweichungen: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,34-Fachen des Landesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,30-Fachen. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Ehningen im Verhältnis zu den Mieten höher sind als im Landesdurchschnitt – die Rendite ist folglich niedriger. Dieser Befund entspricht dem Muster teurer Wohnstandorte in der Region Stuttgart, bei denen die Kaufpreise die Mieten in ihrer Überhöhung leicht übertreffen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine hohe Volatilität, die über die allgemeine Marktentwicklung hinausgeht. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 11,27 Euro (2018) und 16,67 Euro (2026), der Angebotskaufpreis zwischen 3.667 Euro (2018) und 5.772 Euro (2021). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein besonderer Aufwärtsschub bei den Kaufpreisen ist im Jahr 2021 zu verzeichnen, als der Preis auf 5.772 Euro pro Quadratmeter stieg – das ist 50 Prozent über dem Vorjahreswert von 3.845 Euro. In den Folgejahren folgte eine Korrektur auf 4.363 Euro (2023), bevor der Preis 2024 wieder auf 5.171 Euro anstieg und 2025/2026 leicht absank. Die Mietentwicklung verlief weniger dramatisch, mit einem deutlichen Anstieg von 11,66 Euro (2023) auf 15,48 Euro (2024), gefolgt von einer leichten Korrektur auf 13,89 Euro (2025) und einem erneuten Anstieg auf 16,67 Euro (2026).

Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt für die Miete 5,02 Prozent und für den Kaufpreis 1,83 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die höhere Mietentwicklung im Verhältnis zur Kaufpreisentwicklung könnte auf eine Angleichung nach der Kaufpreiskorrektur 2023 hindeuten.

Regionale Einordnung

Ehningen liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarorte. Von den acht verglichenen Nachbargemeinden liegt die Angebotsmiete von 14,41 Euro nur unter der von Holzgerlingen (14,47 Euro) und deutlich unter der von Böblingen (16,09 Euro). Der Kaufpreis von 4.204 Euro liegt im Mittelfeld – unter Hildrizhausen (4.721 Euro), Holzgerlingen (4.650 Euro) und Altdorf (4.428 Euro), aber über Aidlingen (3.930 Euro) und Grafenau (4.107 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,11 Prozent liegt über der von Gärtringen (3,87 Prozent), Holzgerlingen (3,74 Prozent) und Hildrizhausen (3,16 Prozent), aber unter der von Böblingen (4,61 Prozent). Im Kreis Böblingen liegt der Durchschnitt bei einer Miete von 13,80 Euro, einem Kaufpreis von 4.144 Euro, einer Rendite von 4,03 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 25,15. Ehningen liegt damit bei der Miete 4,5 Prozent über dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen 1,4 Prozent darüber, bei der Rendite 2,0 Prozent darüber und beim Kaufpreisfaktor 3,3 Prozent darunter. Das Muster zeigt: Ehningen ist ein teurerer Wohnstandort als der Kreisdurchschnitt, aber nicht der teuerste im Umland.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Ehningen wuchs von 8.694 Einwohnern (2015) auf 9.399 (2024) – das entspricht einem Zuwachs von 8,1 Prozent in neun Jahren. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da es trotz des bereits hohen Preisniveaus weiter anhält.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 157 auf 10.000 Erwerbstätige (entspricht 1,57 Prozent) und ist damit eine der niedrigsten in Deutschland. Im Vergleich dazu lag die Quote 2015 bei 121 auf 10.000 und stieg während der Pandemie auf 169 auf 10.000 (2021), bevor sie sich wieder erholte.

Der Landkreis Böblingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 5 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 4) sowie Arbeitsmarkt (Rang 6). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 230 deutlich niedriger, was darauf hindeutet, dass die Stärke des Kreises eher in der bestehenden Wirtschaftsstruktur als in dynamischen Wachstumsimpulsen liegt. Der Demografie-Index liegt bei Rang 137, was im Mittelfeld entspricht.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage direkt an der Kreisstadt Böblingen und die Anbindung an die S-Bahn-Strecke Stuttgart–Horb (seit 1874) machen Ehningen zum Pendlerstandort für die Region Stuttgart. Der Ort hat sich durch verschiedene Neubaugebiete (Schützenmaden, Herdstelle, Waag, Bol, Bühl I und II) in den letzten Jahrzehnten stark erweitert – die Einwohnerzahl verdreifachte sich von rund 3.000 im Jahr 1950 auf heute über 9.000.