Keltern

Marktüberblick

Keltern ist eine Gemeinde im Enzkreis mit rund 9.100 Einwohnern auf 29,82 km². Sie liegt am Rand des Nordschwarzwaldes, 8 km von Pforzheim und 21 km von Karlsruhe entfernt, und besteht aus den fünf Ortsteilen Dietlingen, Ellmendingen, Weiler, Niebelsbach und Dietenhausen. Die Gemeinde wird von der Landesstraße L 562 durchquert, die als Hauptverbindungsstrecke zwischen Karlsruhe und Pforzheim dient. Der nächste S-Bahn-Anschluss befindet sich in der Nachbargemeinde Remchingen (S5). Keltern gehört zum Weinbaugebiet Baden (Bereich Kraichgau), wo auf rund 35 ha Weinbau betrieben wird.

Der Immobilienmarkt in Keltern liegt im bundesweiten Vergleich auf einem gehobenen Niveau, innerhalb Baden-Württembergs jedoch unter dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 10,34 € je m², der Angebotskaufpreis 2.796 € je m². Damit liegt Keltern bei der Miete deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m², aber unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m² und dem Kreisdurchschnitt des Enzkreis von 11,11 €/m². Beim Kaufpreis verhält es sich ähnlich: 2.796 €/m² liegen über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m², aber unter dem Landes- und Kreiswert von jeweils rund 3.140–3.152 €/m².

Die Bruttomietrendite beträgt 4,44 % und liegt damit leicht über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,28 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,54 liegt unter dem Landes- und Kreiswert von rund 23,5–23,7. Die Rendite liegt im Bundesland auf dem 62. Perzentil — Keltern gehört damit zu den etwa 40 % der baden-württembergischen Orte mit der höheren Bruttomietrendite.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Keltern ist seit 2018 um 24,5 % gestiegen — von 9,34 €/m² im Jahr 2018 auf 11,63 €/m² im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 2,78 %. Der Anstieg verlief dabei nicht linear: Nach einem Rückgang 2019 auf 7,98 €/m² folgte eine durchgehende Steigerung von 2020 bis 2024 (8,33 → 10,26 €/m²), 2025 blieb die Miete mit 10,25 €/m² nahezu stabil, bevor sie 2026 auf 11,63 €/m² anstieg.

Der Kaufpreis verhielt sich deutlich volatiler. Er stieg von 2.382 €/m² (2018) auf 2.895 €/m² (2019), fiel dann bis 2022 auf 2.629 €/m², stieg 2023 auf einen neuen Höchststand von 3.121 €/m², fiel 2024 wieder auf 2.815 €/m², legte 2025 erneut auf 3.138 €/m² zu und fiel 2026 auf 2.421 €/m². Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt nur 0,20 % — die jährliche Entwicklung schwankt also stark um nahezu null.

Die starke Volatilität des Kaufpreises bei gleichzeitig stetig steigender Miete führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verbessert hat: Wo der Kaufpreis hoch war (2023, 2025), war die Rendite niedriger, und umgekehrt. Der Kaufpreisfaktor von 22,54 entspricht dem aktuellen Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und liegt leicht unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Keltern unterschiedlich ab. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,6 km liegt der Angebotskaufpreis von 2.796 €/m² im unteren Drittel — nur Kämpfelbach (2.617 €/m²) und Neuenbürg (2.575 €/m²) sind günstiger. Die Angebotsmiete von 10,34 €/m² liegt ebenfalls im unteren Mittelfeld; höher sind alle Nachbarorte außer Birkenfeld (10,21 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,44 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn: höher als bei Karlsbad (3,67 %), Birkenfeld (3,69 %) und Straubenhardt (3,81 %), aber niedriger als bei Kämpfelbach (4,74 %) und Neuenbürg (4,99 %).

Das Muster zeigt: Keltern hat im Vergleich zu den Nachbarn moderatere Kaufpreise, was die Rendite stützt. Der Ort folgt damit dem regionalen Muster des Enzkreis, in dem die Kaufpreise insgesamt unter dem baden-württembergischen Durchschnitt liegen und die Renditen leicht darüber. Mit einem Kaufpreisfaktor von 22,54 liegt Keltern unter dem Kreiswert von 23,69 und dem Landeswert von 23,49 — ein Indikator dafür, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Vergleich zum Umland günstiger sind.

Standortfaktoren

Keltern gehört zu den wirtschaftlich stärkeren Gemeinden im Enzkreis. Der Enzkreis belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 65 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 22) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 54). Schwächer ist er bei der Dynamik (Rang 328) und der Demografie (Rang 195). Die Arbeitsmarktlage liegt mit Rang 150 im Mittelfeld.

Die Bevölkerung Kelterns ist seit 2015 um 1,2 % gesunken (von 9.211 auf 9.098 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 305 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote ist von 131 (2015) auf 120 (2023) zurückgegangen — wobei es sich bei diesen Werten um absolute Zahlen handelt, nicht um Prozentwerte. Die genaue prozentuale Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.

Keltern verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Gemeinde wird von der Landesstraße L 562 durchquert, die als Hauptverbindungsstrecke zwischen Karlsruhe und Pforzheim dient. Autobahnanbindungen bestehen in Karlsbad und Pforzheim-West (BAB 8). Der nächste S-Bahn-Anschluss (S5) befindet sich in der Nachbargemeinde Remchingen. Die Nähe zu den beiden Großstädten Pforzheim und Karlsruhe wirkt sich auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien aus.

Keltern gehört zum Weinbaugebiet Baden (Bereich Kraichgau). Auf rund 35 ha wird Weinbau betrieben, vorwiegend Spätburgunder, Schwarzriesling, Rivaner und Weißburgunder. Zwei der größten Winzer wirtschaften nach ökologischen Richtlinien.