Illingen

Marktüberblick: Hohe Mieten, moderater Kaufpreis

Illingen liegt im östlichsten Teil des Enzkreis, etwa 30 Kilometer nordwestlich von Stuttgart, und vereint ländliche Struktur mit guter Erreichbarkeit des Stuttgarter Umlands. Die Gemeinde mit 8.022 Einwohnern auf 29,39 Quadratkilometern weist eine Angebotsmiete von 12,39 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 3.227 Euro je Quadratmeter auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,61 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 21,71.

Die Mietpreise liegen mit 12,39 Euro deutlich über dem Enzkreis-Durchschnitt von 11,11 Euro und dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 3.227 Euro je Quadratmeter liegt hingegen knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 3.140 bis 3.150 Euro). Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und leicht überdurchschnittlichen Kaufpreisen resultiert in einer Bruttomietrendite von 4,61 Prozent, die im Landesvergleich im 71. Perzentil liegt – Illingen bietet also eine überdurchschnittliche Rendite im bundesweiten Vergleich.

Im deutschlandweiten Vergleich fallen die Illinger Preise besonders ins Gewicht: Die Miete liegt mit dem 1,39-Fachen des Bundesdurchschnitts (8,92 Euro) über dem Mittel, der Kaufpreis mit dem 1,34-Fachen (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,71 ist ein relatives Maß, das aus Kaufpreis und Miete berechnet wird – ein niedrigerer Faktor bei gleichzeitig hohen Mieten signalisiert eine stärkere Mietertragskraft im Verhältnis zum Kaufpreis.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabiler Mietanstieg

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt einen deutlichen Strukturbruch: Von 9,84 Euro im Jahr 2018 über 9,71 Euro 2019 und 9,73 Euro 2020 stiegen die Mieten 2021 sprunghaft auf 12,66 Euro – ein Anstieg von rund 30 Prozent in einem Jahr. Seitdem bewegen sich die Werte zwischen 10,84 Euro (2022) und 12,32 Euro (2026) mit leichten Schwankungen.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Der Wert von 5.222 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stellt einen deutlichen Ausreißer dar – mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert von 2.561 Euro. Danach folgte ein kontinuierlicher Rückgang auf 3.027 Euro 2021, eine kurze Erholung auf 3.350 Euro 2024, ein erneuter Tiefpunkt auf 2.841 Euro 2025 und ein starker Anstieg auf 3.509 Euro 2026.

Diese extreme Schwankungsbreite bei den Kaufpreisen – von 2.561 Euro bis 5.222 Euro innerhalb von zwei Jahren – deutet auf eine geringe Datenstabilität hin. Die CAGR (Compound Annual Growth Rate) liegt bei 4,02 Prozent für Kaufpreise und 2,85 Prozent für Miete, wobei die hohen Werte durch die Ausreißer 2019 und 2021 verzerrt sein könnten. Die Mietentwicklung ist insgesamt stabiler und zeigt seit dem Anstieg 2021 eine gewisse Konsolidierung auf dem höheren Niveau.

Regionale Einordnung: Mittlere Position im Enzkreis-Umfeld

Im regionalen Vergleich positioniert sich Illingen als mittelpreiser Standort. Die Angebotsmiete von 12,39 Euro liegt über der von Mühlacker (11,68 Euro) und Wiernsheim (11,71 Euro), aber unter der von Vaihingen an der Enz (12,93 Euro), Eberdingen (14,30 Euro) und Oberriexingen (13,05 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Illingen mit 3.227 Euro über Mühlacker (2.795 Euro) und Maulbronn (2.620 Euro), deutlich unter Vaihingen (3.764 Euro), Wiernsheim (3.941 Euro) und Oberriexingen (4.016 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,61 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als die von Vaihingen (4,12 Prozent), Sersheim (4,18 Prozent), Ötisheim (3,99 Prozent), Wiernsheim (3,56 Prozent) und Oberriexingen (3,90 Prozent), aber niedriger als die von Mühlacker (5,02 Prozent), Eberdingen (4,92 Prozent) und Maulbronn (5,48 Prozent).

Dieses Muster zeigt, dass Illingen weder zu den teuersten noch zu den günstigsten Standorten im Umkreis gehört. Die Lage zwischen Vaihingen und Mühlacker spiegelt sich in den Preisen wider: Illingen liegt preislich etwa in der Mitte der Nachbargemeinden, was auf eine ausgewogene Marktposition hindeutet.

Standortfaktoren: Wohlstand und Stabilität, demografische Stagnation

Die Bevölkerung von Illingen ist seit 2015 um 8,1 Prozent von 7.420 auf 8.022 Einwohner gewachsen. Das Wachstum verlief bis 2022 relativ kontinuierlich, mit einem leichten Einbruch 2020 (7.739 Einwohner), gefolgt von einem stärkeren Anstieg 2022 auf 7.949 Einwohner. Seit 2023 stagniert die Einwohnerzahl bei 8.022.

Die Arbeitslosenquote schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 0,76 Prozent (2022) und 1,13 Prozent (2020/2021), wobei die Werte in 1/100 der Bevölkerung angegeben sind. Der Tiefpunkt 2022 mit 0,76 Prozent liegt deutlich unter dem Niveau von 2015/2019 (0,82/0,84 Prozent), während die Werte während der Pandemie 2020/2021 auf 1,13 Prozent anstiegen. 2023 lag die Quote bei 0,86 Prozent.

Für den Enzkreis als bezogene Einheit weist der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein Gesamtranking von Platz 65 von rund 400 deutschen Kreisen aus. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage (Rang 22) sowie im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 54). Schwächer ausgeprägt sind die Werte im Index Arbeitsmarkt (Rang 150) und insbesondere im Index Dynamik (Rang 328). Der Demografie-Index liegt mit Rang 195 im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur – starker Wohlstand und Innovation, aber schwache Dynamik und Demografie – beschreibt einen Kreis, der wirtschaftlich stabil ist, aber an Zukunftsimpulsen und Bevölkerungsentwicklung zunehmend Schwierigkeiten hat. Illingen hat dieser Entwicklung bis 2022 durch Bevölkerungszuwachs entgegenwirken können, die Stagnation seit 2023 könnte jedoch mit dem demografischen Trend des Kreises zusammenhängen.