Eisingen

Marktüberblick

Eisingen ist eine 8,04 km² große Gemeinde im Enzkreis mit 4.855 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte von 604 Einwohnern je km² ist für eine Gemeinde dieser Größe hoch und deutet auf eine kompakte Siedlungsstruktur hin. Der Ort liegt in der Nähe von Pforzheim und gehört zu den Gemeinden des westlichen Baden-Württemberg mit starker Bindung an das Rhein-Neckar-Gebiet.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bietet sich ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 10,54 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.784 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,54 %, der Kaufpreisfaktor 22,01. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preise im regionalen Vergleich

Der Kaufpreis von 2.784 € je m² liegt unter dem Durchschnitt des Enzkreises (3.152 € je m²) und unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 € je m²), jedoch deutlich über dem deutschen Durchschnitt (2.409 € je m²). Die Angebotsmiete von 10,54 € je m² folgt demselben Muster: unter dem Enzkreis-Durchschnitt (11,11 €) und dem Landesdurchschnitt (11,08 €), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €).

Der Kaufpreisfaktor von 22,01 ist der niedrigste unter allen acht Nachbarorten und liegt unter dem Enzkreis-Durchschnitt (23,69) sowie dem Landesdurchschnitt (23,49). Eine niedrige Faktorzahl bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderat ist. Die Bruttomietrendite von 4,54 % liegt damit über dem Enzkreis-Mittel (4,28 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %), jedoch unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Eisingen belegt im Bundesland den 68. Perzentilrang bei der Mietrendite – die Rendite liegt also höher als bei etwa zwei Dritteln der verglichenen Orte in Baden-Württemberg.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Eisingen ein ausgewogenes Profil: Die Miete liegt im Mittelfeld (Kämpfelbach 10,33 €, Pforzheim 11,72 €), der Kaufpreis ebenfalls (Kämpfelbach 2.617 €, Kieselbronn 3.769 €). Die Rendite von 4,54 % liegt über Königsbach-Stein (4,13 %), Neulingen (4,17 %) und Kieselbronn (3,38 %), aber unter Kämpfelbach (4,74 %). Eisingen ist damit kein Ausreißer, sondern folgt dem regionalen Muster des Enzkreises.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen zwischen 2018 und 2026 starke Schwankungen: Von 8,07 € je m² (2018) stieg die Miete bis 2025 auf 12,76 € je m² an und fiel dann auf 10,65 € je m² (2026). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.021 € je m² (2018) und 2.997 € je m² (2025) und liegt 2026 bei 2.795 € je m². Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) betragen für die Miete 3,53 % und für den Kaufpreis 4,14 % über den gesamten Beobachtungszeitraum.

Die Schwankungen sind deutlich ausgeprägt: Die Miete lag 2020 mit 8,86 € je m² unter dem 2018-Wert, der Kaufpreis stieg 2020 sprunghaft von 2.021 auf 2.570 € je m² an und fiel 2022 wieder auf 2.266 € je m². Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.784 € je m² liegt knapp unter dem 2026-Wert der Zeitreihe (2.795 € je m²), die Angebotsmiete von 10,54 € je m² leicht unter dem 2026-Wert (10,65 € je m²). Beide Werte liegen damit nahe am Ende der Zeitreihe, was auf eine relative Stabilität im aktuellen Markt hindeutet.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Eisingens wuchs von 4.674 (2015) auf 4.855 (2024), was einem Zuwachs von 3,9 % entspricht. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2016 (4.641) und 2019 (4.724) gab es leichte Schwankungen, ab 2020 setzte ein kontinuierlicher Zuzug ein (4.730 → 4.760 → 4.802 → 4.855). Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv und entspricht nicht dem Trend vieler ländlicher Gemeinden, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 84 (in der Einheit der Daten). Im Zeitverlauf zeigte sich eine deutliche Verbesserung von 79 (2015) auf 65 (2018), gefolgt von einem Anstieg auf 94 (2020) während der Pandemie und einer anschließenden Erholung auf 70 (2022). Der Wert von 84 (2023) liegt leicht über dem Vorpandemieniveau.

Standortfaktoren

Der Enzkreis, zu dem Eisingen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 65 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit 22 sehr hoch, was auf eine starke Kaufkraft und gute soziale Infrastruktur hindeutet. Auch Wettbewerb und Innovation (Rang 54) sowie der Arbeitsmarkt (Rang 150) schneiden überdurchschnittlich ab. Der Demografie-Rang (195) liegt knapp unter dem Median, der Dynamik-Rang (328) im unteren Drittel – der Kreis hat hier strukturelle Schwächen, etwa bei der Bevölkerungsentwicklung oder der Innovationsdynamik.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus hohem Wohlstands-Rang und niedrigem Dynamik-Rang beschreibt einen Kreis, der auf etablierte Wirtschaftsstrukturen und gute Lebensbedingungen zurückgreifen kann, aber weniger durch neue Impulse oder Wachstumsmotoren geprägt ist. Für Eisingen bedeutet dies: Der Ort profitiert von der allgemeinen Wohlstandsbasis des Enzkreises, ohne selbst als Wachstumsmotor zu wirken.